Zum Zweck der Berech­nung der Erb­schaft- oder Schenkung­s­teuer wer­den Grund­stücke nach einem bes­timmten geset­zlich vorgegebe­nen pauschalierten Ver­fahren bew­ertet. Nicht berück­sichtigt wer­den bei diesem Ver­fahren jedoch die jew­eili­gen Beson­der­heit­en eines Grund­stücks.
Wenn ein Steuerpflichtiger der Mei­n­ung sein sollte, dass der Verkehr­swert eines Grund­stücks niedriger ist als der Wert, der nach dem pauschalierten Ver­fahren ermit­telt wurde, so kann er diesen niedrigeren Wert mith­il­fe eines Gutacht­ens, das ein Sachver­ständi­ger erstellt, nach­weisen. Möglich ist es aber auch, den Verkehr­swert­nach­weis durch einen zeit­nah um den Besteuerungszeit­punkt zus­tande gekomme­nen Kauf­preis zu erbrin­gen.
Zu berück­sichti­gen sind bei diesen Ver­fahren die Erb­schaft­s­teuer-Richtlin­ien 2011. Diese Richtlin­ien (sowie die hierzu ergan­genen Hin­weise zu den Erb­schaft­s­teuer­richtlin­ien 2011 als Weisun­gen an die Finanzbe­hör­den zur ein­heitlichen Anwen­dung des Erb­schaft­s­teuer- und Schenkung­s­teuer­rechts und der dazu notwendi­gen Regelun­gen des Bew­er­tungsrechts) dienen der Vere­in­fachung der Ver­wal­tung und der Ver­mei­dung unbil­liger Härten.
Nach den Bes­tim­mungen der R 198 Abs. 4 der Erb­schaft­s­teuer-Richtlin­ien 2011 kann ein im gewöhn­lichen Geschäftsverkehr inner­halb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeit­punkt zus­tande gekommen­er Kauf­preis über das besagte Grund­stück als Nach­weis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen. Sofern ein Kauf­preis außer­halb dieses Zeitraums im gewöhn­lichen Geschäftsverkehr zus­tande gekom­men ist, kann dieser Kauf­preis als Nach­weis anerkan­nt wer­den, wenn die maßge­blichen Ver­hält­nisse hier­für gegenüber den Ver­hält­nis­sen zum Besteuerungszeit­punkt unverän­dert geblieben sind.
Die Ober­fi­nanzdi­rek­tion Nieder­sach­sen (OFD) weist in ihrer Ver­fü­gung vom 3.7.2013 – S 3239–4-St 283 darauf hin, dass dieser Nach­weis bis zur Bestand­skraft des Fest­stel­lungs­beschei­ds auch über den Grund­stück­swert geführt wer­den kann. In Aus­nah­me­fällen kann ein niedriger­er gemein­er Wert auch noch nach Bestand­skraft des Beschei­ds gel­tend gemacht wer­den.
Dieser niedrigere gemeine Wert kann aber nach Bestand­kraft des Beschei­ds nur berück­sichtigt wer­den, wenn die Voraus­set­zun­gen ein­er Änderung des bestand­skräfti­gen Ver­wal­tungsak­tes nach den Änderungsvorschriften der Abgabenord­nung (AO) erfüllt sind. In solchen Fällen ist daher zu prüfen, wann der maßge­bliche Kaufver­trag abgeschlossen wurde. Dazu führt die OFD aus: Wenn der Kauf­preis nach dem Erlass eines Fest­stel­lungs­beschei­ds zus­tande kommt, liegt eine wer­taufhel­lende Tat­sache bzw. ein Beweis­mit­tel bezüglich des am Bew­er­tungsstich­tag beste­hen­den Verkehr­swerts vor, sodass der Bescheid gemäß § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO geän­dert wer­den kann.
Falls der Kaufver­trag jedoch bere­its vor dem Erlass des Fest­stel­lungs­beschei­ds abgeschlossen wurde, scheit­ert eine Änderung nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO regelmäßig am groben Ver­schulden des Steuerpflichti­gen an dem nachträglichen Bekan­ntwer­den, da er die Möglichkeit gehabt hätte, den niedrigeren Verkehr­swert in der Erk­lärung zur Fest­stel­lung des Grundbe­sitzw­erts anzugeben bzw. ihn im Ein­spruchsver­fahren gel­tend zu machen.
Aus den vorheri­gen Aus­führun­gen ist die Schlussfol­gerung zu ziehen, dass drin­gend darauf zu acht­en ist, dass der niedrigere gemeine Wert rechtzeit­ig gel­tend gemacht wird. Die Chan­cen, zu einem späteren Zeit­punkt zum gewün­scht­en Ziel zu kom­men, sind hier­nach ger­ing. Die öffentlich bekan­nten rel­e­van­ten Dat­en kön­nen prob­lem­los nachvol­l­zo­gen wer­den, was zwangsläu­fig zu dem für den Steuerpflichti­gen nachteili­gen Ergeb­nis führt.