Das Bundesfinanzministerium (BMF) macht mit Schreiben vom 23.10.2013 Vorgaben zur Wirksamkeit von Umsatzsteuerklauseln in Grundstückskaufverträgen. Nach diesem Schreiben wirken nur unbedingte Klauseln auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück. Darauf macht die Oberfinanzdirektion Niedersachsen in ihrer Verfügung vom 19.12.2013 – S 7198-117-St 173 aufmerksam.
Immer wieder kommt es zu Problemen bei Grundstücksverkäufen, bei denen die Parteien des Grundstückskaufvertrags von einer nicht umsatzsteuerbaren Geschäftsveräußerung i. S. d. § 1 Abs. 1a UStG ausgehen, da bei solchen Konstellationen oftmals nicht klar sei, ob es sich um eine Geschäftsveräußerung handele.
Nach dem o. g. BMF-Schreiben ist nun Abschnitt 9.1 Abs. 3 des Umsatzsteuer-Ausführungserlasses (UStAE) neu gefasst worden, und das BMF hat Ausführungen zur Ausgestaltung solcher vorsorglicher Umsatzsteueroptionsklauseln gemacht. Danach unterteilt das BMF in bedingte und unbedingte vorsorgliche Optionen. Nur unbedingte Optionen entfalten nach Meinung des BMF die gewünschte Wirkung. Sofern die Finanzbehörden nach Eintritt der formellen Bestandskraft bei solchen Grundstücksverkäufen das Vorliegen einer Geschäftsveräußerung verneinen, gilt die unbedingte Option als rückwirkend ausgeübt.
In der Folge wird der Verkauf als umsatzsteuerpflichtige Lieferung eines Grundstücks betrachtet. Die Umsatzsteuerschuld geht auf den Käufer über (§ 13b Abs. 2 Nr. 3, Abs. 5 UStG). Dieser kann die geschuldete Umsatzsteuer gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 UStG grundsätzlich als Vorsteuer geltend machen.

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