Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte im Urteil vom 3.3.2015 – II R 9/14 darüber zu entscheiden, welche Kosten beim Kauf eines unbebauten Grundstücks in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, wenn sich der Grundstücksverkäufer (zusätzlich) zur Errichtung eines Rohbaus auf dem Grundstück verpflichtet und weitere Baukosten durch Ausbauarbeiten anfallen, die jedoch vom Grundstückskäufer bei Dritten in Auftrag gegeben worden sind.
Gemäß § 8 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ist Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer die Gegenleistung. Diese ergibt sich beispielsweise aus dem Kaufvertrag über das Grundstück. Sofern sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, ergibt, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ein solcher Fall liegt vor allem dann vor, wenn der Käufer spätestens beim Abschluss des Kaufvertrags den Grundstücksverkäufer oder einen vom Grundstücksverkäufer vorgeschlagenen Dritten mit dem Bau beauftragt.
Vorliegend war nicht streitig, dass die Kosten des Rohbaus in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind. Vielmehr ging es darum, ob dies auch für die späteren Ausbaukosten gilt, die vom Käufer bei Dritten in Auftrag gegeben worden sind. Nach den Ausführungen des BFH sind die Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, soweit die Unternehmen, die vom Erwerber für den Ausbau beauftragt wurden, bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags zur Veräußererseite gehörten und dem Erwerber vor diesem Zeitpunkt die Ausbauarbeiten konkret benannt und zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatten und der Erwerber dieses Angebot später angenommen hat. Daraus folgt, dass Aufwendungen für Ausbaumaßnahmen, bei denen es an einem derartigen in personeller, inhaltlicher und finanzieller Hinsicht konkreten Angebot vor Abschluss des Kaufvertrags fehlt, ebenso wie Eigenleistungen nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen werden können.
Nicht erforderlich ist es, dass das Angebot oder die Angebote in einem Schriftstück und zu einem einheitlichen Gesamtpreis unterbreitet wurde bzw. wurden. Die Angebote müssen aber stets die vom Grundstücksverkäufer oder die von der Veräußererseite zu erbringenden Bauleistungen und die dafür zu zahlenden Entgelte konkret benennen. Als dem nicht genügend wird eine bloße Werbung mit einem bebauten Grundstück in den Medien, im Internet oder auf Bautafeln angesehen. Diese Umstände können lediglich bei einer Indizwertung relevant werden.
Die Beweislast für die Tatsachen, die die Einbeziehung der Bau- bzw. Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer rechtfertigen, liegt beim Finanzamt, das sich auf diese Kosten beruft.
Bei der Entscheidung der Vorinstanz fehlten ausreichende Feststellungen dafür, dass auch die Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind. Die Ausführungen ergaben nicht, dass die Klägerin vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags von der Veräußererseite die zur Herstellung des Gebäudes erforderlichen Ausbaugewerke konkret und zu den im Wesentlichen feststehenden Preisen angeboten erhalten hatte und sie die diesbezüglichen Angebote später unverändert oder mit geringen Abweichungen angenommen hat.
Die Vorentscheidung war daher vom BFH aufzuheben und an das Finanzgericht zurückzuverweisen.

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