Der Bun­des­fi­nanzhof (BFH) hat­te im Urteil vom 3.3.2015 – II R 9/14 darüber zu entschei­den, welche Kosten beim Kauf eines unbe­baut­en Grund­stücks in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­der­werb­s­teuer einzubeziehen sind, wenn sich der Grund­stücksverkäufer (zusät­zlich) zur Errich­tung eines Rohbaus auf dem Grund­stück verpflichtet und weit­ere Baukosten durch Aus­bauar­beit­en anfall­en, die jedoch vom Grund­stück­skäufer bei Drit­ten in Auf­trag gegeben wor­den sind.
Gemäß § 8 Abs. 1 Grun­der­werb­s­teuerge­setz (GrEStG) ist Bemes­sungs­grund­lage für die Grun­der­werb­s­teuer die Gegen­leis­tung. Diese ergibt sich beispiel­sweise aus dem Kaufver­trag über das Grund­stück. Sofern sich jedoch aus weit­eren Vere­in­barun­gen, die mit diesem Rechts­geschäft in einem rechtlichen oder objek­tiv sach­lichen Zusam­men­hang ste­hen, ergibt, dass der Erwer­ber das beim Abschluss des Kaufver­trags unbe­baute Grund­stück in bebautem Zus­tand erhält, bezieht sich der Erwerb­svor­gang auf diesen ein­heitlichen Erwerb­s­ge­gen­stand. Ein solch­er Fall liegt vor allem dann vor, wenn der Käufer spätestens beim Abschluss des Kaufver­trags den Grund­stücksverkäufer oder einen vom Grund­stücksverkäufer vorgeschla­ge­nen Drit­ten mit dem Bau beauf­tragt.
Vor­liegend war nicht stre­it­ig, dass die Kosten des Rohbaus in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­der­werb­s­teuer einzubeziehen sind. Vielmehr ging es darum, ob dies auch für die späteren Aus­baukosten gilt, die vom Käufer bei Drit­ten in Auf­trag gegeben wor­den sind. Nach den Aus­führun­gen des BFH sind die Aus­baukosten in die Bemes­sungs­grund­lage einzubeziehen, soweit die Unternehmen, die vom Erwer­ber für den Aus­bau beauf­tragt wur­den, bere­its zum Zeit­punkt des Abschlusses des Grund­stück­skaufver­trags zur Veräußer­er­seite gehörten und dem Erwer­ber vor diesem Zeit­punkt die Aus­bauar­beit­en konkret benan­nt und zu einem im Wesentlichen fest­ste­hen­den Preis ange­boten hat­ten und der Erwer­ber dieses Ange­bot später angenom­men hat. Daraus fol­gt, dass Aufwen­dun­gen für Aus­bau­maß­nah­men, bei denen es an einem der­ar­ti­gen in per­son­eller, inhaltlich­er und finanzieller Hin­sicht konkreten Ange­bot vor Abschluss des Kaufver­trags fehlt, eben­so wie Eigen­leis­tun­gen nicht in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­der­werb­s­teuer ein­be­zo­gen wer­den kön­nen.
Nicht erforder­lich ist es, dass das Ange­bot oder die Ange­bote in einem Schrift­stück und zu einem ein­heitlichen Gesamt­preis unter­bre­it­et wurde bzw. wur­den. Die Ange­bote müssen aber stets die vom Grund­stücksverkäufer oder die von der Veräußer­er­seite zu erbrin­gen­den Bauleis­tun­gen und die dafür zu zahlen­den Ent­gelte konkret benen­nen. Als dem nicht genü­gend wird eine bloße Wer­bung mit einem bebaut­en Grund­stück in den Medi­en, im Inter­net oder auf Bautafeln ange­se­hen. Diese Umstände kön­nen lediglich bei ein­er Indizw­er­tung rel­e­vant wer­den.
Die Beweis­last für die Tat­sachen, die die Ein­beziehung der Bau- bzw. Aus­baukosten in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­der­werb­s­teuer recht­fer­ti­gen, liegt beim Finan­zamt, das sich auf diese Kosten beruft.
Bei der Entschei­dung der Vorin­stanz fehlten aus­re­ichende Fest­stel­lun­gen dafür, dass auch die Aus­baukosten in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­der­werb­s­teuer einzubeziehen sind. Die Aus­führun­gen ergaben nicht, dass die Klägerin vor Abschluss des Grund­stück­skaufver­trags von der Veräußer­er­seite die zur Her­stel­lung des Gebäudes erforder­lichen Aus­baugew­erke konkret und zu den im Wesentlichen fest­ste­hen­den Preisen ange­boten erhal­ten hat­te und sie die dies­bezüglichen Ange­bote später unverän­dert oder mit gerin­gen Abwe­ichun­gen angenom­men hat.
Die Vorentschei­dung war daher vom BFH aufzuheben und an das Finanzgericht zurück­zu­ver­weisen.

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