Der Bun­des­fi­nanzhof (BFH) hat mit seinem Urteil vom 6.5.2015 – II R 8/14 seine Recht­sprechung zur Grun­der­werb­s­teuer mod­i­fiziert: Beim Kauf eines erb­bau­rechts­be­lasteten Grund­stücks durch den Erb­bauberechtigten oder einen Drit­ten unter­liegt lediglich der nach Abzug des Kap­i­tal­w­erts des Erb­bauzin­sanspruchs vom Kauf­preis verbleibende Unter­schieds­be­trag der Grun­der­werb­s­teuer. Der Kauf­preis ist nicht nach der sog. Boruttau’schen Formel aufzuteilen.
Im Dezem­ber 1997 schloss der Kläger mit ein­er GmbH einen notariell beurkun­de­ten Ver­trag über die Bestel­lung eines Erb­bau­rechts an einem Grund­stück der GmbH für die Dauer von 66 Jahren. Im Jahr 2007 verkaufte die GmbH dem Kläger das Grund­stück unter Aufhe­bung des Erb­bau­rechts.
Das Finan­zamt legte hin­sichtlich der Grun­der­werb­s­teuer den gesamten vere­in­barten Kauf­preis zugrunde. Die Vorin­stanz (Finanzgericht Berlin-Bran­den­burg, Urteil vom 19.12.2013 – 15 K 4236/10) ver­trat hinge­gen die Auf­fas­sung, dass der mit dem Erb­bau­grund­stück ver­bun­dene Erb­bauzin­sanspruch nicht Teil des Grund­stücks sei und somit dessen Erwerb nicht der Grun­der­werb­s­teuer unter­liege. Der Kauf­preis sei nach der sog. Boruttau’schen Formel aufzuteilen. Gemäß der Formel gilt: Wird ein Grund­stück zusam­men mit anderen Gegen­stän­den erwor­ben, deren Erwerb nicht der Besteuerung nach dem GrEStG unter­liegt, ist die Gesamt­ge­gen­leis­tung grund­sät­zlich nach dem Ver­hält­nis des gemeinen Werts des Grund­stücks zum gemeinen Wert, z. B. des Zube­hörs oder der Betrieb­svor­rich­tun­gen, aufzuteilen.
Der BFH sah dies jedoch anders. Zwar habe das FG zu Recht angenom­men, dass der Kauf­preis nicht der Grun­der­werb­s­teuer unter­liege, soweit er auf den Kap­i­tal­w­ert des Erb­bauzin­sanspruchs ent­falle. Verkan­nt habe das FG jedoch, dass die sog. Boruttau’sche Formel für die Kauf­preisaufteilung nicht anwend­bar sei. Gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Grun­der­werb­s­teuerge­setz (GrEStG) ist der mit dem Erb­bau­grund­stück ver­bun­dene Erb­bauzin­sanspruch grun­der­werb­s­teuer­rechtlich nicht Teil des Grund­stücks. Beim Erwerb eines mit einem Erb­bau­recht belasteten Grund­stücks ist daher die Gegen­leis­tung auf das Grund­stück ein­er­seits und der nicht der Grun­der­werb­s­teuer unter­liegende Erwerb des Erb­bauzin­sanspruchs ander­er­seits aufzuteilen.
Sofern bei einem Grund­stück­skauf eine Gesamt­ge­gen­leis­tung vor­liegt, die Ent­gelt sowohl für das Grund­stück als auch für nicht der Grun­der­werb­s­teuer unter­liegende Gegen­stände ist, ist diese nach den Aus­führun­gen des BFH im Regelfall nach der Boruttau’schen Formel aufzuteilen. Diese Ver­hält­nis­rech­nung muss jedoch dann nicht vorgenom­men zu wer­den, wenn Gegen­stand eines Erwerb­svor­gangs unter Vere­in­barung ein­er Gesamt­ge­gen­leis­tung ein Grund­stück und eine Geld­forderung ist. In diesen Fällen reicht es nach Mei­n­ung des BFH aus, in Höhe der erwor­be­nen Geld­forderun­gen einen Abzug von der vere­in­barten Gesamt­ge­gen­leis­tung vorzunehmen, da Kap­i­tal­forderun­gen im Regelfall mit dem Nen­nwert anzuset­zen sind. Auch der Erwerb des Anspruchs auf den Erb­bauzins beim Kauf eines erb­bau­rechts­be­lasteten Grund­stücks ist als Geld­forderung anzuse­hen. Der Kap­i­tal­w­ert des Erb­bauzins­es ist vom Kauf­preis abzuziehen.
Ent­ge­gen der bish­er vom BFH vertrete­nen Auf­fas­sung ist die Boruttau’sche Formel für die Aufteilung des Kauf­preis­es für ein mit einem Erb­bau­recht belasteten Grund­stück nicht mehr anwend­bar. Da im Stre­it­fall der Kap­i­tal­w­ert des Erb­bauzin­sanspruchs höher war als der vere­in­barte Kauf­preis, ent­fiel der gesamte Kauf­preis auf den nicht der Grun­der­werb­s­teuer unter­liegen­den Erwerb des Erb­bauzin­sanspruchs. Dem belasteten Grund­stück war kein Teil des Kauf­preis­es zuzurech­nen. Die Grun­der­werb­s­teuer war daher auf 0 € festzuset­zen.