Nach der Entschei­dung des Bun­des­fi­nanzhofs (BFH) vom 16.9.2015 – IX R 12/14 ist eine ver­tragliche Kauf­preisaufteilung von Grund­stück und Gebäude der Berech­nung der AfA (Abset­zung für Abnutzung) auf das Gebäude zugrunde zu leg­en, sofern sie nicht nur zum Schein getrof­fen wurde, keinen Gestal­tungsmiss­brauch darstellt und außer­dem die ver­tragliche Kauf­preisaufteilung die realen Wertver­hält­nisse nicht in grund­sät­zlich­er Weise ver­fehlt und wirtschaftlich nicht halt­bar erscheint.
Die Höhe der AfA richtet sich bei Gebäu­den nach den Anschaf­fungskosten für das Gebäude (§ 7 Abs. 4 Einkom­men­steuerge­setz – EStG). Entschei­dende Bedeu­tung hat regelmäßig die notwendi­ge Aufteilung der Anschaf­fungskosten von Gebäude ein­er­seits und dazu gehören­dem Grund und Boden ander­er­seits.
Im zugrun­deliegen­den Sachver­halt erwarb der Kläger zwei Eigen­tumswoh­nun­gen für je 498.000 DM. Dabei ent­fie­len laut Ver­trag auf jede Wohnungseinheit/Gebäude 300.000 DM und auf den anteili­gen Grund und Boden 198.000 DM. Das entspricht ein­er Kauf­preisaufteilung von 60,24 % auf das Gebäude und 39,76 % auf den Grund und Boden. Der Kläger erk­lärte für 2001/2002 Ver­luste aus Ver­mi­etung und Ver­pach­tung unter Berück­sich­ti­gung ein­er AfA auf den Gebäudean­schaf­fungswert von 627.831 DM (60,24 % der Gesam­tan­schaf­fungskosten von 1.042.387 DM). Das Finan­zamt ließ eine Kauf­preisaufteilung durch einen Bausachver­ständi­gen durch­führen, der für die bei­den Eigen­tumswoh­nun­gen einen Gebäudew­er­tan­teil von 24 % und 23 % fest­stellte. Das Finan­zamt set­zte daraufhin auf­grund gerin­ger­er AfA-Beträge die Einkom­men­steuer entsprechend höher fest.
Die Vorin­stanz gab der dage­gen gerichteten Klage mit der Begrün­dung statt, eine Eini­gung der Ver­tragsparteien sei grund­sät­zlich dann zu berück­sichti­gen, wenn die Vere­in­barung von wech­sel­seit­i­gen Inter­essen getra­gen sei.
Dieser Mei­n­ung fol­gt der BFH. Sofern die Kauf­preisaufteilung im Kaufver­trag vorgenom­men wurde, sind diese vere­in­barten und bezahlten Anschaf­fungskosten grund­sät­zlich der Besteuerung zugrunde zu leg­en.
Auch wenn Käufern für die AfA-Berech­ti­gung zumeist an einem höheren Anschaf­fungswert des Gebäudes gele­gen ist und die entsprechende Aufteilung auch im Inter­esse des Verkäufers liegen kann, recht­fer­tigt dies grund­sät­zlich noch keine abwe­ichende Aufteilung. Diese Aufteilung bindet das Finan­zamt jedoch dann nicht, wenn Anhalt­spunk­te für ein Scheingeschäft oder einen Gestal­tungsmiss­brauch vor­liegen. Auch ist jew­eils zu prüfen, ob Zweifel an der ver­traglichen Aufteilung beste­hen. Festzustellen ist, ob die ver­traglichen Ergeb­nisse beispiel­sweise mit objek­tiv am Markt erziel­baren Preisen bzw. Verkehr­swerten übere­in­stim­men oder ob es größere Diskrepanzen gibt.
Bei ein­er wesentlichen Diskrepanz zu den Boden­richtwerten dür­fen die Boden­richtwerte nicht ohne Weit­eres an die Stelle der vere­in­barten Werte geset­zt wer­den, da es sich dabei lediglich um ein Indiz für nicht reale Werte han­delt, das durch andere Indizien entkräftet wer­den kann. Es sind dem­nach die Gesam­tum­stände zu würdi­gen, beispiel­sweise ob beson­dere Aspek­te die Abwe­ichung nachvol­lziehbar erscheinen lassen wie etwa beson­dere Ausstat­tungsmerk­male, ursprüngliche Baukosten, Ren­ovierun­gen, eingeschränk­te Nutzbarkeit wegen beste­hen­der Mietverträge oder Wohn­wert des Gebäudes im Hin­blick auf Straßen­lärm. Zu berück­sichti­gen sind dazu die beson­deren Kri­te­rien des Grund­stücks wie z. B. eine gepflegte Gar­te­nan­lage oder stören­der Baumbe­stand. Eine Kor­rek­tur der getrof­fe­nen Aufteilung ist aber nur geboten, wenn die Aufteilung die realen Wertver­hält­nisse in grund­sät­zlich­er Weise ver­fehlt und wirtschaftlich nicht halt­bar erscheint.

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