Der Bun­des­fi­nanzhof (BFH) musste sich in seinem Urteil vom 1.12.2015 – IX R 9/15 mit der Frage auseinan­der­set­zen, aus welchen Umstän­den nach Kauf eines unbe­baut­en Grund­stücks auf die Bebau­ungs- und Ver­mi­etungsab­sicht des Käufers geschlossen wer­den kann. Sein Faz­it: Erforder­lich ist die Gesamtwürdi­gung der objek­tiv­en Umstände des Einzelfalls. Ein vor­sichtiges, auf das Ans­paren von Eigenkap­i­tal gerichtetes Finanzierungsver­hal­ten spricht nicht gegen die behauptete Bebau­ungsab­sicht. Es muss sich aber aus weit­eren Umstän­den ergeben, dass sich der Steuerpflichtige seinen Angaben entsprechend ver­hal­ten und entsprechende Mit­tel tat­säch­lich ange­sam­melt hat. Dafür kann die spätere Ver­wen­dung der anges­parten Mit­tel rück­wirk­end von Bedeu­tung sein.
Der Kläger (K) erwarb im Juni 2003 ein unbe­bautes Grund­stück zur Errich­tung eines Ver­wal­tungs­baukör­pers. Er verpflichtete sich ver­traglich, die Errich­tung bin­nen ein­er Frist von 2,5 Jahren vorzunehmen und an der nördlichen Grund­stücks­gren­ze eine Mauer in Höhe von 2,20 m zu erricht­en. Den Kauf­preis des Grund­stücks finanzierte K durch Auf­nahme eines Dar­lehens. Mit Ablauf der Zins­bindungs­frist hat­te er das Dar­lehen voll­ständig zurück­gezahlt. Bis Feb­ru­ar 2013 sam­melte er daneben ein Sparguthaben über 311.000 € an.
Im Jahr 2005 beauf­tragte er einen Architek­ten, einen Konzeptvorschlag für die Bebau­ung des Grund­stücks zu machen. Diesem Vorschlag trat er nicht näher, son­dern beauf­tragte danach ein anderes Architek­ten­büro mit ein­er Entwurfs- und Genehmi­gungs­pla­nung. Im Jahr 2008 ließ er die vere­in­barte Grenz­mauer erricht­en. Im Juli 2012 beantragte K die Genehmi­gung zur Errich­tung eines Wohn- und Geschäft­shaus­es mit vier Wohnein­heit­en, ein­er Gewer­beein­heit und 12 Stellplätzen. Das Gebäude wurde Mitte 2014 fer­tiggestellt und teil­weise ver­mi­etet. Die bebaute Parzelle machte etwas mehr als 25 % der Gesamt­fläche des Grund­stücks aus.
Für die Stre­it­jahre 2003 bis 2010 wur­den die grund­stücks­be­zo­ge­nen Aufwen­dun­gen als vor­ab ent­standene Wer­bungskosten gel­tend gemacht. Im Dezem­ber 2011 änderte das Finan­zamt jedoch die ESt-Beschei­de für 2003 bis 2010 nach § 165 Abgabenord­nung (AO) und ließ dabei die Aufwen­dun­gen für das Grund­stück unberück­sichtigt, da die Bebau­ungsab­sicht nicht zu erken­nen und nicht nachgewiesen sei.
K legte nach erfol­glosem Ein­spruch Klage ein. Die Berichter­stat­terin schlug vor, den Rechtsstre­it ein­vernehm­lich dadurch zu been­den, dass 30 % der Aufwen­dun­gen in allen Stre­it­jahren anerkan­nt wer­den. K lehnte diesen Vorschlag ab. Danach wies das Finanzgericht die Klage in vollem Umfang ab.
Der BFH hielt die Revi­sion für begrün­det. Auf die Bebau­ungs- und Ver­mi­etungsab­sicht kann nur anhand von äußeren Umstän­den (Indizien) geschlossen wer­den. Dabei müssen nicht nur die im Stre­itzeitraum einge­trete­nen Umstände berück­sichtigt wer­den, son­dern in Zweifels­fällen auch das spätere Ver­hal­ten des Steuerpflichti­gen. Der zeitliche Abstand zwis­chen dem Erwerb des Grund­stücks und sein­er Bebau­ung bzw. Ver­mi­etung ist kein geset­zlich­es Tatbe­standsmerk­mal für den Wer­bungskosten­abzug.
Der Steuerpflichtige muss doku­men­tieren, dass er seine Bauab­sicht nach­haltig zu ver­wirk­lichen sucht. Ein vor­sichtiges, auf das Ans­paren von Eigenkap­i­tal gerichtetes Finanzierungsver­hal­ten spricht nicht gegen die (behauptete) Bebau­ungsab­sicht. Weit­ere Indizien sind die Beauf­tra­gung eines Architek­ten, eine Bau­vo­ran­frage, eine Finanzierungs­pla­nung etc.
Diesen Anforderun­gen genügt das ange­focht­ene FG-Urteil nach Ansicht des BFH nicht. Daher ver­wies es die Sache zurück, damit das FG seine tat­säch­liche Überzeu­gungs­bil­dung wieder­holt.

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