Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit drei Urteilen vom 14.06.2016 (IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R
22/15) den Begriff der „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ für die Fälle konkretisiert,
in denen in zeitlicher Nähe zur Anschaffung neben sonstigen Sanierungsmaßnahmen reine
Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Der BFH bezieht auch diese Aufwendungen in die
anschaffungsnahen Herstellungskosten ein, so dass insoweit kein sofortiger Werbungskostenabzug
möglich ist In den Streitfällen hatten die Kläger Immobilienobjekte erworben und in zeitlicher Nähe zur Anschaffung
umgestaltet, renoviert und instandgesetzt, um sie anschließend zu vermieten. Dabei wurden z.B. Wände
eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbesserungsmaßnahmen sowie
Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Kläger machten sofort abziehbare Werbungskosten geltend.
Da die gesamten Nettokosten der Renovierungen jeweils 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes
überstiegen, ging das Finanzamt von sog. „anschaffungsnahen“ Herstellungskosten aus, die nur im
Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich
geltend gemacht werden können. Nach dieser Vorschrift gehören die Aufwendungen für
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn
diese innerhalb von drei Jahren nach dessen Anschaffung durchgeführt werden und wenn die
Nettokosten (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Die Steuerpflichtigen machten in den finanzgerichtlichen Verfahren geltend, dass jedenfalls die
Aufwendungen für reine Schönheitsreparaturen (wie etwa für das Tapezieren und das Streichen von
Wänden, Böden, Heizkörpern, Innen- und Außentüren sowie der Fenster) nicht unter den Begriff der
„Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ fallen könnten, sondern isoliert betrachtet werden
müssten. Kosten für Schönheitsreparaturen seien mithin auch nicht – zusammen mit anderen Kosten der
Sanierung – als „anschaffungsnahe“ Herstellungskosten anzusehen, sondern dürften als Werbungskosten
bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.
Dem widerspricht der BFH in seinen neuen Urteilen. Danach gehören auch reine Schönheitsreparaturen
sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (d.h. vermietbar) machen oder die es über den
ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (Luxussanierung) zu den „Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen“, die zu anschaffungsnahem Herstellungsaufwand führen können. Dies
begründet er mit dem vom Gesetzgeber mit der Regelung verfolgten Zweck, aus Gründen der
Rechtsvereinfachung und -sicherheit eine typisierende Regelung zu schaffen.
Nach dieser Rechtsprechung müssen nunmehr grundsätzlich sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen,
die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Sanierung
anfallen, zusammengerechnet werden; eine Segmentierung der Gesamtkosten ist nicht zulässig.
Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von drei Jahren angefallenen Renovierungskosten sodann
15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen
abgeschrieben werden.

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