Der Bun­des­fi­nanzhof (BFH) hat mit drei Urteilen vom 14.06.2016 (IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R
22/15) den Begriff der „Instand­set­zungs- und Mod­ernisierungs­maß­nah­men“ für die Fälle konkretisiert,
in denen in zeitlich­er Nähe zur Anschaf­fung neben son­sti­gen Sanierungs­maß­nah­men reine
Schön­heit­srepara­turen durchge­führt wer­den. Der BFH bezieht auch diese Aufwen­dun­gen in die
anschaf­fungsna­hen Her­stel­lungskosten ein, so dass insoweit kein sofor­tiger Wer­bungskosten­abzug
möglich ist In den Stre­it­fällen hat­ten die Kläger Immo­bilienob­jek­te erwor­ben und in zeitlich­er Nähe zur Anschaf­fung
umgestal­tet, ren­oviert und instandge­set­zt, um sie anschließend zu ver­mi­eten. Dabei wur­den z.B. Wände
einge­zo­gen, Bäder erneuert, Fen­ster aus­ge­tauscht und ener­getis­che Verbesserungs­maß­nah­men sowie
Schön­heit­srepara­turen durchge­führt. Die Kläger macht­en sofort abziehbare Wer­bungskosten gel­tend.
Da die gesamten Net­tokosten der Ren­ovierun­gen jew­eils 15 % der Anschaf­fungskosten des Gebäudes
über­stiegen, ging das Finan­zamt von sog. „anschaf­fungsna­hen“ Her­stel­lungskosten aus, die nur im
Wege der Abset­zun­gen für Abnutzung (AfA) über die Nutzungs­dauer des Gebäudes verteilt steuer­lich
gel­tend gemacht wer­den kön­nen. Nach dieser Vorschrift gehören die Aufwen­dun­gen für
Instand­set­zungs- und Mod­ernisierungs­maß­nah­men zu den Her­stel­lungskosten eines Gebäudes, wenn
diese inner­halb von drei Jahren nach dessen Anschaf­fung durchge­führt wer­den und wenn die
Net­tokosten (ohne Umsatzs­teuer) 15 % der Anschaf­fungskosten des Gebäudes über­steigen.
Die Steuerpflichti­gen macht­en in den finanzgerichtlichen Ver­fahren gel­tend, dass jeden­falls die
Aufwen­dun­gen für reine Schön­heit­srepara­turen (wie etwa für das Tapezieren und das Stre­ichen von
Wän­den, Böden, Heizkör­pern, Innen- und Außen­türen sowie der Fen­ster) nicht unter den Begriff der
„Instand­set­zungs- und Mod­ernisierungs­maß­nah­men“ fall­en kön­nten, son­dern isoliert betra­chtet wer­den
müssten. Kosten für Schön­heit­srepara­turen seien mithin auch nicht — zusam­men mit anderen Kosten der
Sanierung — als „anschaf­fungsna­he“ Her­stel­lungskosten anzuse­hen, son­dern dürften als Wer­bungskosten
bei den Einkün­ften aus Ver­mi­etung und Ver­pach­tung abge­zo­gen wer­den.
Dem wider­spricht der BFH in seinen neuen Urteilen. Danach gehören auch reine Schön­heit­srepara­turen
sowie Maß­nah­men, die das Gebäude erst betrieb­s­bere­it (d.h. ver­mi­et­bar) machen oder die es über den
ursprünglichen Zus­tand hin­aus wesentlich verbessern (Luxu­s­sanierung) zu den „Instand­set­zungs- und
Mod­ernisierungs­maß­nah­men“, die zu anschaf­fungsna­hem Her­stel­lungsaufwand führen kön­nen. Dies
begrün­det er mit dem vom Geset­zge­ber mit der Regelung ver­fol­gten Zweck, aus Grün­den der
Rechtsvere­in­fachung und -sicher­heit eine typ­isierende Regelung zu schaf­fen.
Nach dieser Recht­sprechung müssen nun­mehr grund­sät­zlich sämtliche Kosten für bauliche Maß­nah­men,
die im Rah­men ein­er im Zusam­men­hang mit der Anschaf­fung des Gebäudes vorgenomme­nen Sanierung
anfall­en, zusam­men­gerech­net wer­den; eine Seg­men­tierung der Gesamtkosten ist nicht zuläs­sig.
Über­steigt die Gesamt­summe der inner­halb von drei Jahren ange­fal­l­enen Ren­ovierungskosten sodann
15 % der Anschaf­fungskosten des Gebäudes, kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelun­gen
abgeschrieben wer­den.