Der Bun­des­fi­nanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 15.11.2016 – IX B 98/16 die Nichtzu­las­sungs­beschw­erde gegen das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Bran­den­burg (FG) vom 21.7.2016 – 8 K 8074/14 zurück­gewiesen und nochmals zu den Meth­o­d­en Stel­lung genom­men, mit denen man einen Gesamtkauf­preis zwis­chen Grund und Boden und Gebäude aufteilen kann.
Zunächst sind Boden- und Gebäudew­ert geson­dert zu ermit­teln und dann die Anschaf­fungskosten nach dem Ver­hält­nis der bei­den Wer­tan­teile in Anschaf­fungskosten für Grund und Boden sowie für Gebäudean­teil aufzuteilen. Für die Schätzung der Werte kann nach ständi­ger Recht­sprechung des BFH die Verord­nung über die Grund­sätze für die Ermit­tlung der Verkehr­swerte von Grund­stück­en (Immo­bilien­wert­er­mit­tlungsverord­nung vom 19.5.2010 – ImmoW­ertV) herange­zo­gen wer­den.
Nach § 8 Abs. 1 Satz 1 der ImmoW­ertV ist der Verkehr­swert mith­il­fe des Ver­gle­ich­swert-, des Ertragswert- oder des Sach­w­ertver­fahrens zu ermit­teln. Welch­es dieser (gle­ich­w­er­ti­gen) Wert­er­mit­tlungsver­fahren anzuwen­den ist, ist nach den Gegeben­heit­en des jew­eili­gen Einzelfalls zu entschei­den. Die Wahl ist jedoch zu begrün­den.
Bei selb­st­genutzten oder ver­mi­eteten Eigen­tumswoh­nun­gen (im Pri­vatver­mö­gen) oder Mehrfam­i­lien­häusern ist grund­sät­zlich eine Kauf­preisaufteilung unter Anwen­dung des Sach­w­ertver­fahrens ange­bracht. Das FG hat­te im Stre­it­fall jedoch auf­grund der tat­säch­lichen Gegeben­heit­en das Ertragswertver­fahren für die zutr­e­f­fende Bew­er­tungsmeth­ode gehal­ten. Dies hat­te das Gericht auch unter Hin­weis auf den Zus­tand des Gebäudes, die Lage am Immo­bilien­markt und die Beson­der­heit­en des Objek­ts aus­führlich begrün­det.