Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Beschluss vom 15.11.2016 – IX B 98/16 die Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg (FG) vom 21.7.2016 – 8 K 8074/14 zurückgewiesen und nochmals zu den Methoden Stellung genommen, mit denen man einen Gesamtkaufpreis zwischen Grund und Boden und Gebäude aufteilen kann.
Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und dann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie für Gebäudeanteil aufzuteilen. Für die Schätzung der Werte kann nach ständiger Rechtsprechung des BFH die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19.5.2010 – ImmoWertV) herangezogen werden.
Nach § 8 Abs. 1 Satz 1 der ImmoWertV ist der Verkehrswert mithilfe des Vergleichswert-, des Ertragswert- oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln. Welches dieser (gleichwertigen) Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach den Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. Die Wahl ist jedoch zu begründen.
Bei selbstgenutzten oder vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatvermögen) oder Mehrfamilienhäusern ist grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens angebracht. Das FG hatte im Streitfall jedoch aufgrund der tatsächlichen Gegebenheiten das Ertragswertverfahren für die zutreffende Bewertungsmethode gehalten. Dies hatte das Gericht auch unter Hinweis auf den Zustand des Gebäudes, die Lage am Immobilienmarkt und die Besonderheiten des Objekts ausführlich begründet.

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