Wird ein Miteigen­tum­san­teil an ein­er Immo­bilie erwor­ben, das zur weit­eren Ver­mi­etung bes­timmt ist, so kön­nen die Finanzierungskosten, jedoch nicht die Gebäude-AfA als vor­weggenommene Wer­bungskosten gel­tend gemacht wer­den. Das Finanzgericht Baden-Würt­tem­berg (FG) hat dies mit Urteil vom 25.4.2017 – 5 K 763/15 im Falle des Erwerbs eines hälfti­gen Miteigen­tum­san­teils an ein­er Immo­bilie mit einem Laden­lokal und sechs Miet­woh­nun­gen entsch­ieden, wobei das konkrete Ende des Nießbrauchs zugun­sten von Ange­höri­gen noch nicht abse­hbar war.
Der Kläger hat­te zusam­men mit sein­er Schwest­er im Wege der vor­weggenomme­nen Erb­folge ein bebautes Grund­stück von sein­er Mut­ter erwor­ben. Die Mut­ter behielt sich und ihrem Ehe­mann den lebenslänglichen Nießbrauch vor. Die Tante des Klägers tat dies eben­so für sich. Nach­dem der Vater des Klägers ver­stor­ben war, standen die Nießbrauch­srechte der Mut­ter und der Tante je zur Hälfte zu, die das Grund­stück gemein­schaftlich ver­mi­eteten. Der Kläger erwarb von sein­er Schwest­er den hälfti­gen Miteigen­tum­san­teil an dem nießbrauchs­be­lasteten Grund­stück für 250.000 € und machte in sein­er Einkom­men­steuer­erk­lärung 2013 für diesen Grund­stück­san­teil die AfA (2 % von 83.670 €) sowie die Schuldzin­sen in Höhe von 6.900 € als vor­weggenommene Wer­bungskosten gel­tend.
Das Finan­zamt erkan­nte diese nicht an mit der Begrün­dung, dass vor­weggenommene Wer­bungskosten steuer­lich nur anerkan­nt wer­den kön­nen, wenn mit Ein­nah­men in abse­hbar­er Zeit zu rech­nen sei. Der Eigen­tümer könne aber bei einem auf Leben­szeit beste­hen­den Nießbrauch­srecht in abse­hbar­er Zeit nicht mit Ein­nah­men rech­nen. Der Kläger machte gel­tend, dass es sich bei den gel­tend gemacht­en Aufwen­dun­gen, im Gegen­satz zu den laufend­en Aufwen­dun­gen für das Objekt, nicht um Aufwen­dun­gen han­dele, die im Rah­men des Nießbrauchs ange­fall­en seien. Es han­dele sich vielmehr um Aufwen­dun­gen, die getätigt wür­den, um nach Ablauf des Nießbrauchs Einkün­fte zu erzie­len.
Das Finanzgericht erkan­nte die Dar­lehen­szin­sen, nicht aber die AfA als vor­weggenommene Wer­bungskosten an. In den vom BFH entsch­iede­nen Fällen fehlte es regelmäßig an der Absicht, Einkün­fte aus Ver­mi­etung und Ver­pach­tung zu erzie­len, wenn der Steuerpflichtige Aufwen­dun­gen für eine Immo­bilie tätigte, die eine andere Per­son zu nutzen berechtigt und ein Ende der Nutzung nicht abse­hbar sei.
Nach Ansicht des FG ist die Ungewis­sheit über den genauen Beginn der Einkun­ft­serzielung jedoch kein absolutes Auss­chlusskri­teri­um. In der neueren BFH-Recht­sprechung (so BFH, Urteil vom 20.7.2006 – VI R 26/05 zu Stu­di­enkosten) werde ein­deutig auf den objek­tiv­en Zusam­men­hang abgestellt und die Notwendigkeit des zeitlichen Zusam­men­hangs in Abrede gestellt. Es reiche vielmehr aus, wenn auf­grund der Umstände keine Zweifel daran beste­hen, dass der Steuerpflichtige bere­its im Stre­it­jahr beab­sichtige, nach dem Weg­fall des rechtlichen Hin­derniss­es steuerpflichtige Einkün­fte zu erzie­len. Dies sei hier der Fall und zwis­chen den Klage­beteiligten unstre­it­ig.
Die gel­tend gemachte AfA könne jedoch nicht als vor­weggenommene Wer­bungskosten berück­sichtigt wer­den, da sie sich auf die Abnutzung des Gebäudes beziehe. Im Stre­it­jahr 2013 hät­ten nur die Mut­ter und die Tante Einkün­fte aus dem ver­mi­eteten Gebäude bezo­gen; alleine sie seien daher zur Gel­tend­machung der Gebäude-AfA berechtigt gewe­sen. Da der Kläger im Jahr 2013 noch keine Ver­mi­etung­seinkün­fte mit der ent­geltlich erwor­be­nen Grund­stück­shälfte erzielt habe, fehle es bei ihm am wirtschaftlichen Zusam­men­hang zwis­chen dem durch die AfA abge­bilde­ten Wertev­erzehr und den in der Zukun­ft beab­sichtigten Ver­mi­etung­seinkün­ften. Gegen das Urteil wurde Revi­sion ein­gelegt (IX R 20/17).

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