In seinem Urteil vom 23.8.2017 – X R 7/15 hat der Bun­des­fi­nanzhof (BFH) zur Frage des gewerblichen Grund­stück­shan­dels entsch­ieden, dass die Veräußerung eines geschenk­ten oder geerbten Grund­stücks dann bei der sog. Drei-Objekt-Gren­ze zu berück­sichti­gen ist, wenn der Veräußer­er erhe­bliche Aktiv­itäten zur Verbesserung der Ver­w­er­tungsmöglichkeit­en ent­fal­tet hat. Auch die Veräußerung ein­er dem Ehe­gat­ten geschenk­ten Eigen­tumswoh­nung wird dann ein­be­zo­gen, wenn der über­tra­gende Steuerpflichtige vor der Schenkung die (zumin­d­est bed­ingte) Absicht hat­te, auch dieses Objekt am Markt zu ver­w­erten.
Im Stre­it­fall waren die Kläger ver­heiratet, hat­ten Gütertren­nung vere­in­bart und wur­den im Stre­it­jahr 2004 zusam­men zur Einkom­men­steuer ver­an­lagt. Der Kläger hat­te 1992 von sein­er Tante den hälfti­gen Miteigen­tum­san­teil an ein­er Immo­bilie erwor­ben. Im Jahr 2000 erhielt er den anderen Miteigen­tum­san­teil von sein­er Mut­ter im Wege der vor­weggenomme­nen Erb­folge. Nach ein­er Gen­er­al­sanierung teilte er das Gebäude in fünf Eigen­tumswoh­nun­gen auf, die er mith­il­fe ein­er Immo­bilien­fir­ma zu ver­mi­eten ver­suchte. Nach­dem dies nicht gelang, veräußerte er im Jahr 2004 drei Eigen­tumswoh­nun­gen, schenk­te eine sein­er Ehe­frau, die diese im August 2005 für 350.000 € veräußerte. Die fün­fte Eigen­tumswoh­nung nutzte er selb­st.
Das Finan­zamt ver­trat nach ein­er Betrieb­sprü­fung die Auf­fas­sung, die durch die Klägerin veräußerte Eigen­tumswoh­nung sei in den gewerblichen Grund­stück­shan­del des Klägers einzubeziehen, da dieser bere­its mit Erteilung des Verkauf­sauf­trags die übri­gen Eigen­tumswoh­nun­gen zum Verkauf ange­boten habe. Die Finanzbe­hörde set­zte für 2004 Einkün­fte aus Gewer­be­be­trieb (448.843 €) für den Kläger und für 2005 (135.245 €) für die Klägerin fest.
Das Finanzgericht sah keine Rechts­grund­lage, für die Klägerin Einkün­fte aus gewerblichem Grund­stück­han­del festzuset­zen. Es ging jedoch von einem „Vier-Objekt-Han­del“ des Klägers aus und rech­nete den Veräußerungser­lös der an die Ehe­frau geschenk­ten Woh­nung dem Kläger zu. Nach Maß­gabe der Verkauf­sanzeige für die vier Eigen­tumswoh­nun­gen habe auch die von der Klägerin veräußerte Woh­nung zu seinem Betrieb­sver­mö­gen gehört und sei vom Kläger im Jahr 2005 auf­grund der Schenkung ent­nom­men wor­den.
Der BFH wies die Revi­sion der Kläger als unbe­grün­det zurück und ver­warf die Revi­sion des Finan­zamts als unzuläs­sig. Er bejahte den gewerblichen Grund­stück­shan­del des Klägers. Fern­er habe das Finanzgericht zutr­e­f­fend entsch­ieden, dass die an die Klägerin ver­schenk­te Eigen­tumswoh­nung in die Beurteilung des gewerblichen Grund­stück­shan­dels des Klägers einzubeziehen ist, weil er (vor dem Schenkungs­beschluss) die zumin­d­est bed­ingte Absicht hat­te, auch dieses Objekt am Markt zu ver­w­erten.
Wer­den inner­halb eines engen zeitlichen Zusam­men­hangs (i.d.R. fünf Jahre) zwis­chen Anschaf­fung und Verkauf min­destens vier Objek­te veräußert, kann nach der Recht­sprechung von einem gewerblichen Grund­stück­shan­del aus­ge­gan­gen wer­den. Die Veräußerung ererbter oder geschenk­ter Grund­stücke ist zumin­d­est dann als gewerblich anzuse­hen, wenn erhe­bliche weit­ere Aktiv­itäten zur Verbesserung der Ver­w­er­tungsmöglichkeit­en ent­fal­tet wur­den.
Auch die der Klägerin geschenk­te Eigen­tumswoh­nung ist in den gewerblichen Grund­stück­shan­del des Klägers einzubeziehen. Nach ständi­ger höch­strichter­lich­er Recht­sprechung sind zwar von Steuerpflichti­gen ver­schenk­te Objek­te in die Betra­ch­tung, ob die Drei-Objekt-Gren­ze über­schrit­ten ist, grund­sät­zlich nicht mit einzubeziehen. Eine Aus­nahme davon ist jedoch dann zu machen, wenn die Ein­schal­tung naher Ange­höriger ein Miss­brauch von Gestal­tungsmöglichkeit­en darstellt.