Der Wert eines Erb­bau­grund­stücks ist im Ver­gle­ich­swertver­fahren (§§ 192 ff. Bew­er­tungs­ge­setz – BewG) zu ermit­teln, wenn für das zu bew­er­tende Grund­stück Ver­gle­ich­skauf­preise oder aus Kauf­preisen abgeleit­ete Ver­gle­ichs­fak­toren vor­liegen. Die von den Gutachter­auss­chüssen ermit­tel­ten Boden­richtwerte sind für die Beteiligten im Steuer­rechtsver­hält­nis verbindlich und ein­er gerichtlichen Über­prü­fung regelmäßig nicht zugänglich. Dies entsch­ied das Nieder­säch­sis­che Finanzgericht mit Urteil vom 14.12.2017 – 1 K 210/14. Gegen das Urteil wurde Revi­sion beim Bun­des­fi­nanzhof ein­gelegt – Az. II R 7/18.
Stre­it­ig ist der Wert von mit einem Erb­bau­recht belasteten Grund­stück­en (Erb­bau­grund­stück­en). Die Klägerin erbte 2010 in X belegte Erb­bau­grund­stücke, die mit Rei­hen­häusern bebaut sind. Das Finan­zamt ermit­telte die Boden­wer­tan­teile unter Ansatz geschätzter Erb­bauzin­sen von 2,20 €/qm angelehnt an § 194 Abs. 3 BewG, und stellte sie als Grund­stück­swerte fest (Grund­stück­swerte ins­ge­samt 300.000 €).
Im Ein­spruchsver­fahren legte die Klägerin ein Sachver­ständi­gen-Gutacht­en vor. Der Experte kam zu dem Ergeb­nis, eine Bew­er­tung der Erb­bau­grund­stücke im Ver­gle­ichsver­fahren sei nicht möglich, weil für den maßge­blichen Grund­stück­steil­markt keine Kauf­fälle vor­lä­gen. Auch auf die im Grund­stücks­mark­t­bericht veröf­fentlicht­en Ver­gle­ichs­fak­toren könne nicht zurück­ge­grif­f­en wer­den. Sie seien aus Verkäufen von Erb­bau­grund­stück­en an die Erb­bauberechtigten abgeleit­et. Unter Anwen­dung der finanz­math­e­ma­tis­chen Meth­ode kam der Sachver­ständi­ge auf um ca. 30 v.H. niedrigere Werte als die vom Finan­zamt fest­gestell­ten.
Das Finan­zamt war der Auf­fas­sung, es sei nicht sachgerecht, die finanz­math­e­ma­tis­che Meth­ode anzuwen­den. Sie komme nach Zif­fer 4.3.2.2 Wert­er­mit­tlungsrichtlin­ien 2006 (WertR) zum Zuge, wenn direk­te oder indi­rek­te Ver­gle­ich­swerte nicht vor­lä­gen. Für den besagten Bere­ich seien aber solche indi­rek­ten Ver­gle­ich­swerte in Form von Ver­gle­ichs­fak­toren im Grund­stücks­mark­t­bericht veröf­fentlicht. Hierge­gen richtete sich die Klage. Der Gutachter­auss­chuss für Grund­stück­swerte (GAG) bestätigte, dass keine geeigneten Ver­gle­ich­spreise, jedoch Ver­gle­ichs­fak­toren für Erb­bau­grund­stücke im Grund­stücks­mark­t­bericht 2010 veröf­fentlicht seien, die für X anwend­bar seien. Das Finan­zamt errech­nete anhand der mit­geteil­ten Ver­gle­ichs­fak­toren die Grund­stück­swerte. Der Kläger hielt die Bew­er­tung für rechtswidrig, weil die vom GAG mit­geteil­ten Ver­gle­ichs­fak­toren unverän­dert nicht alle wesentlichen Ein­flussgrößen berück­sichtigten. Die Tauglichkeit der vom GAG mit­geteil­ten Ver­gle­ichs­fak­toren sei fern­er deshalb mehr als fraglich, weil der GAG keine Flächenum­rech­nun­gen vorgenom­men habe.
Das Finanzgericht hielt die Klage für unbe­grün­det. Eine Her­ab­set­zung der fest­gestell­ten Grund­stück­swerte auf die vom Sachver­ständi­gen A ermit­tel­ten Werte komme nicht in Betra­cht. Die geset­zlichen Vor­gaben für die Bew­er­tung von Erb­bau­grund­stück­en seien nach seinen Fest­stel­lun­gen bei Erlass der Fest­stel­lungs­beschei­de zwar nicht beachtet wor­den, den­noch wür­den die Beschei­de die Klägerin nicht in ihren Recht­en ver­let­zen. Die ver­fahrens­fehler­freie Bew­er­tung der Erb­bau­grund­stücke anhand der vom GAG mit­geteil­ten Ver­gle­ichs­fak­toren nach § 194 Abs. 1 BewG führe in jedem Einzelfall zu höheren Grund­stück­swerten als in den ange­focht­e­nen Beschei­den fest­gestellt.
Die vom GAG mit­geteil­ten Ver­gle­ichs­fak­toren sind im Stre­it­fall maßge­blich. Die Ermit­tlung der Ver­gle­ichs­fak­toren aus Verkäufen des Erb­bau­grund­stücks an den Erb­bauberechtigten begeg­net keinen Bedenken. Offen­sichtliche Fehler des GAG wur­den nicht fest­gestellt.