Zum Nach­weis eines niedrigeren gemeinen Werts sind Verkehr­swertgutacht­en nur dann geeignet, wenn sie von öffentlich bestell­ten und verei­digten Sachver­ständi­gen erstellt wur­den. Zer­ti­fizierte Gutachter ste­hen öffentlich bestell­ten und verei­digten Gutachtern nicht gle­ich, auch wenn die Zer­ti­fizierungsstelle ihrer­seits durch die Deutsche Akkred­i­tierungsstelle zer­ti­fiziert ist. So hat das Finanzgericht FG Berlin-Bran­den­burg (FG) mit Urteil vom 17.1.2018 – 3 K 3178/17 entsch­ieden.
Die Beteiligten stre­it­en bei ein­er Grundbe­sitzw­ert­fest­stel­lung um die Frage, ob und ggf. inwieweit der Nach­weis eines niedrigeren gemeinen Werts erbracht ist, wobei ins­beson­dere eine Rolle spielt, ob der Gutachter geeignet ist.
Im März 2016 übertrug die bish­erige Eigen­tümerin ein mit einem Ein­fam­i­lien­haus bebautes Grund­stück schenkweise an die Kläger zu unter­schiedlichen Anteilen. Das Finan­zamt berech­nete eine Brut­togrund­fläche mit 300 m², was zu einem Grundbe­sitzw­ert von 440.100 € geführt hätte. Es stellte anheim, ein Verkehr­swertgutacht­en vorzule­gen. Im Mai 2017 legten die Kläger das Gutacht­en des Sachver­ständi­gen C. vor, das zu einem Verkehr­swert in Höhe von 330.000 € gelangte (gewichtet nach dem Sach­w­ertver­fahren zu 332.000 € und dem Ertragswertver­fahren zu 327.000 €).
Der Sachver­ständi­ge war seit 1987 als Architekt bei der Architek­tenkam­mer X reg­istri­ert. Der Y. e.V. ver­lieh dem Sachver­ständi­gen im Juni 2000 ein Zer­ti­fikat (FG‑A Bl. 135) als Sachver­ständi­ger für Wert­er­mit­tlung und Baukosten­pla­nung nach Teil­nahme an der Fach­fort­bil­dung „Wert­er­mit­tlung und Baukosten­pla­nung“ und bestanden­er Abschlussprü­fung.
Die Deutsche Akkred­i­tierungsstelle GmbH (Beliehene gem. § 1 Abs. 1 AkkStel­leG­BV) bestätigte mit Akkred­i­tierung aus dem April 2017, dass die Zer­ti­fizierungsstelle die Kom­pe­tenz nach DIN EN ISO/IEC 17024:2012 besitzt, Zer­ti­fizierun­gen von Per­so­n­en u. a. in den Bere­ichen Sachver­ständi­ge für Immo­bilien­be­w­er­tung – Mark­twert­er­mit­tlung für alle Immo­bilien­arten und von Stan­dard­im­mo­bilien durchzuführen.
Das Finan­zamt bemän­gelte das Gutacht­en und wies außer­dem darauf hin, dass das Gutacht­en vor Gericht möglicher­weise keinen Bestand haben kön­nte, weil es sich bei dem Gutachter nicht um einen öffentlich bestell­ten und verei­digten Sachver­ständi­gen han­dele. Das FG entsch­ied, dass der Nach­weis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 Bew­er­tungs­ge­setz) dem Kläger nicht gelun­gen ist, da das Gutacht­en des Sachver­ständi­gen C. man­gels dessen per­sön­lich­er Qual­i­fika­tion (kein öffentlich bestell­ter und verei­digter Gutachter) nicht geeignet ist.
Nur bei öffentlich bestell­ten und verei­digten Sachver­ständi­gen hat eine neu­trale Stelle deren Kom­pe­tenz geprüft, und nur diese machen sich auf­grund ihrer Verei­di­gung bei vorsät­zlich oder fahrläs­sig falschen Gutacht­en wegen Meinei­ds oder fahrläs­si­gen Falschei­ds straf­bar. Eine Zer­ti­fizierung durch eine pri­vate Organ­i­sa­tion bürgt nicht in gle­ich­er Weise für die Fachkom­pe­tenz, da der Stan­dard ein­er solchen Organ­i­sa­tion für die Gerichte nicht ohne Weit­eres über­prüf­bar ist. Zwar gibt es inzwis­chen das Insti­tut der Zer­ti­fizierung gemäß AkkStel­leG und der Verord­nung über die Belei­hung der Akkred­i­tierungsstelle nach AkkStel­leG­BV. Danach über­prüft und zer­ti­fiziert die Deutsche Akkred­i­tierungsstelle GmbH sog. Kon­for­mitäts­be­w­er­tungsstellen, also andere Insti­tu­tio­nen, die dann ihrer­seits Sachver­ständi­ge zer­ti­fizieren kön­nen, und arbeit­et dabei hoheitlich als Beliehene. Die Deutsche Akkred­i­tierungsstelle GmbH ist dem­nach zwar Beliehene, aber nur im Umfang ihres Auf­gaben­bere­ichs, der jedoch den Bere­ich Waren­verkehr und die Kon­for­mität von Pro­duk­ten zum Zwecke des freien Waren­verkehrs in der EU umfasst. Die Revi­sion ist beim BFH unter dem Az.: II R 9/18 anhängig.