Mit den Urteil vom 10. April 2018 – 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11 und 1 BvR 889/12 hat das Bun­desver­fas­sungs­gericht die Bew­er­tung, soweit sie bebaute Grund­stücke außer­halb des Bere­ichs der Land- und Forstwirtschaft und außer­halb des in Artikel 3 des
Eini­gungsver­trags genan­nten Gebi­ets betr­e­f­fen, jeden­falls seit dem 1. Jan­u­ar 2002 für unvere­in­bar mit Artikel 3 Absatz 1 des Grundge­set­zes erk­lärt. Dem Geset­zge­ber hat das Bun­desver­fas­sungs­gericht eine Frist zur Neuregelung spätestens bis zum 31.12.2019 geset­zt. Bis zu diesem Zeit­punkt dür­fen die als unvere­in­bar mit Artikel 3 Absatz 1 des Grundge­set­zes fest­gestell­ten Regeln über die Ein­heits­be­w­er­tung weit­er ange­wandt wer­den. Nach Verkün­dung ein­er Neuregelung dür­fen die bean­stande­ten Regelun­gen für weit­ere fünf Jahre ab der Verkün­dung, läng­stens aber bis zum 31. Dezem­ber 2024 ange­wandt wer­den.
Nach monate­lan­gen Diskus­sio­nen hat das Bun­desk­abi­nett am 21.06. 2019 die Grund­s­teuer­reform beschlossen und mit Datum vom 25.06.2019 einen Geset­ze­sen­twurf (BT-Drs. 19/11085) auf den Weg gebracht. Bei der Umset­zung der Vor­gaben des Bun­desver­fas­sungs­gerichts soll unter Wahrung der dem Bund derzeit nach dem Grundge­setz zuste­hen­den Geset­zge­bungskom­pe­tenz an das beste­hende Bew­er­tungs- und Grund­s­teuer­sys­tem angeknüpft wer­den. Der Geset­zen­twurf zielt daher auf eine ver­fas­sungskon­forme, rechtssichere und zeit­gemäße For­ten­twick­lung der Grund­s­teuer und der damit ver­bun­de­nen Bew­er­tung der Grund­s­teuer­ob­jek­te, um die Grund­s­teuer als ver­lässliche Ein­nah­me­quelle
der Kom­munen zu erhal­ten. Da die Geset­zge­bungskom­pe­tenz des Bun­des in der Wis­senschaft nicht ein­heitlich beurteilt wird, soll diese unzweifel­haft abgesichert wer­den. Dazu erhält der Bund mit der zeit­gle­ich einge­bracht­en Grundge­set­zän­derung uneingeschränkt die konkur­ri­erende Geset­zge­bungskom­pe­tenz zur Regelung der Grund­s­teuer. Zeit­gle­ich wird den Län­dern über eine Ergänzung in Artikel 72 Absatz 3 GG eine umfassende abwe­ichende Regelungskom­pe­tenz eröffnet.
Nicht beab­sichtigt ist eine struk­turelle Erhöhung des Grund­s­teuer­aufkom­mens. An die Gemein­den wird daher appel­liert, die aus der Neube­w­er­tung des Grundbe­sitzes resul­tieren­den Belas­tungsver­schiebun­gen durch eine gegebe­nen­falls erforder­liche Anpas­sung des Hebe­satzes auszu­gle­ichen, um ein kon­stantes Grund­s­teuer­aufkom­men zu sich­ern.
Die Besteuerung der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe erfol­gt kün­ftig durch eine stan­dar­d­isierte Bew­er­tung der Flächen und der Hof­stellen mit­tels ein­er weit­ge­hen­den Automa­tion des Bew­er­tungs- und
Besteuerungsver­fahrens. Dies führt zugle­ich zu ein­er erhe­blichen Vere­in­fachung der Bew­er­tungssys­tem­atik, da auf einzel­be­triebliche Dif­feren­zierun­gen und Abgren­zun­gen des Grund- und Bodens weit­ge­hend verzichtet wer­den kann. Die Bew­er­tung der einzel­nen land- und forstwirtschaftlichen Nutzun­gen (Soller­trag des Grund- und Bodens sowie der ste­hen­den und umlaufend­en Betrieb­smit­tel) und der Hof­stelle ein­er wirtschaftlichen Ein­heit erfol­gt dabei auf Basis eines typ­isieren­den durch­schnit­tlichen Ertragswertver­fahrens. Die unter­schiedlichen land- und forstwirtschaftlichen Nutzungs­for­men (land­wirtschaftlich, forstwirtschaftlich, wein­baulich, gärt­ner­isch) wer­den Bew­er­tungs­fak­toren zuge­ord­net, die den durch­schnit­tlichen Ertrag je Fläch­enein­heit wider­spiegeln. Die jew­eilige Grund­stücks­fläche der jew­eili­gen Nutzung wird mit dem Bew­er­tungs­fak­tor mul­ti­pliziert, sodass sich der Rein­er­trag der indi­vidu­ell genutzten land- und forstwirtschaftlichen Fläche ergibt. Die Summe aus allen Rein­erträ­gen der jew­eili­gen Nutzun­gen wird anschließend kap­i­tal­isiert und ergibt den Grund­s­teuer­w­ert. Gebäude oder
Gebäude­teile, die inner­halb land- und forstwirtschaftlich genutzter Hof­stellen Wohnzweck­en oder anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zweck­en dienen, wer­den dem Grund­ver­mö­gen zugerech­net.
Im Bere­ich der Wohnge­bäude des Betrieb­sin­hab­ers wird damit die Recht­slage der neuen Län­der bun­de­sein­heitlich einge­führt und es erfol­gt eine bun­desweite Gle­ich­be­hand­lung aller Land- und Forstwirte.
Die Ver­fahren zur Bew­er­tung des Grund­ver­mö­gens wer­den in Anlehnung an die anerkan­nten Vorschriften zur Verkehr­swert­er­mit­tlung von Grund­stück­en auf der Grund­lage des Bauge­set­zbuchs mod­ernisiert. Der Wert für ein unbe­bautes Grund­stück wird aus­ge­hend von der jew­eili­gen
Grund­stücks­fläche als physis­chem Bew­er­tungskri­teri­um und dem durch­schnit­tlichen Lagew­ert für den Grund und Boden, dem Boden­richtwert, ermit­telt. Die Boden­richtwerte wer­den durch unab­hängige
Gutachter­auss­chüsse abgeleit­et. Der sich unter Anwen­dung der Boden­richtwerte auf das jew­eilige Grund­stück ergebende Grund­s­teuer­w­ert spiegelt typ­isierend den objek­tiviert-realen Wert für das Grund­stück lage­ab­hängig und rela­tion­s­gerecht wider.
Die Bew­er­tung bebauter Grund­stücke wird entsprechend den Preis­bil­dungsmech­a­nis­men am Grund­stücks­markt durch die Art und den Umfang der Bebau­ung bes­timmt. Aus diesem Grund wird bei der Bew­er­tung des Grund­ver­mö­gens – wie bish­er – zunächst eine Ein­teilung der unter­schiedlichen Grund­stück­sarten vorgenom­men. Als vor­rangige Bew­er­tungsmeth­ode kommt für Zwecke der Grund­s­teuer als Soller­trag­s­teuer ein typ­isiertes vere­in­facht­es Ertragswertver­fahren zur Anwen­dung. Nur wenn die Anwen­dung dieses Ertragswertver­fahrens nicht in Betra­cht kommt, erfol­gt eine Bew­er­tung anhand eines vere­in­facht­en Sach­w­ertver­fahrens als Auf­fangver­fahren.
Der Ertragswert­methodik liegt der Gedanke zugrunde, dass sich der objek­tiviert-reale Wert eines Grund­stücks – ähn­lich wie beim land- und forstwirtschaftlichen Ver­mö­gen — aus seinem nach­haltig
erziel­baren Rein­er­trag ermit­teln lässt. Im Ertragswertver­fahren ist der auf den Bew­er­tungsstich­tag bezo­gene Bar­w­ert (Gegen­wartswert) aller zukün­fti­gen Erträge zu ermit­teln. Hier­bei ist zu beacht­en, dass
die Lebens­dauer (Nutzungs­dauer) eines Gebäudes – im Gegen­satz zum Grund und Boden – begren­zt ist. Während die Erträge oder Ertragsan­teile für ein Gebäude nur für die am Bew­er­tungsstich­tag verbleibende und begren­zte Nutzungs­dauer (Rest­nutzungs­dauer) des Gebäudes kap­i­tal­isiert wer­den kön­nen, sind die dem Grund und Boden zuzurech­nen­den Erträge bzw. Ertragsan­teile für eine unbe­gren­zte Nutzungs­dauer als „ewige Rente“ zu kap­i­tal­isieren. Der Wert des Grund- und Bodens ist grund­sät­zlich eine stete Größe, die nur all­ge­meinen Wertschwankun­gen unter­wor­fen ist. Im typ­isierten vere­in­facht­en Ertragswertver­fahren für Zwecke der Grund­s­teuer wird diesen Grund­sätzen Rech­nung getra­gen, indem der Ertragswert am Bew­er­tungsstich­tag aus dem
· über die Rest­nutzungs­dauer des Gebäudes kap­i­tal­isierten jährlichen Rein­er­trag des Grund­stücks (Erträge aus Grund und Boden sowie Gebäude) zuzüglich des
· über die Rest­nutzungs­dauer des Gebäudes abgezin­sten Boden­werts
ermit­telt wird. Diesem Vorge­hen liegt der Gedanke zugrunde, dass in den Mieten eine Abgel­tung des Werts des Grund- und Bodens für den Zeitraum der typ­isierend angenomme­nen Rest­nutzungs­dauer bere­its enthal­ten ist und nach Ablauf der Rest­nutzungs­dauer des Gebäudes der Wert des Grund- und Bodens verbleibt. Der jährliche Rein­er­trag des Grund­stücks wird daher in Abhängigkeit der Rest­nutzungs­dauer des Gebäudes kap­i­tal­isiert und der heutige Wert des Grund- und Bodens in Abhängigkeit der Rest­nutzungs­dauer des Gebäudes auf den Bew­er­tungsstich­tag abgezinst.
Für Ein- und Zweifam­i­lien­häuser, Miet­wohn­grund­stücke und Woh­nung­seigen­tum wird ein vorgegeben­er durch­schnit­tlich­er Soller­trag in Form ein­er Net­tokalt­mi­ete je Quadrat­meter in Abhängigkeit der Lage des
Grund­stücks typ­isierend angenom­men. Dieses Vorge­hen soll in den meis­ten Fällen eine weitest­ge­hend automa­tisierte Fest­stel­lung von Grund­s­teuer­w­erten sowie zukün­ftig bei gle­ich­bleiben­den tat­säch­lichen
Ver­hält­nis­sen eine voraus­ge­füllte Steuer­erk­lärung ermöglichen. Den unter­schiedlichen Aus­prä­gun­gen einzel­ner Grund­stück­sarten wird ins­beson­dere durch spez­i­fis­che Bewirtschaf­tungskosten und
Liegen­schaft­szinssätze fol­gerichtig Rech­nung getra­gen.
Das Sach­w­ertver­fahren dient für Nicht­wohn­grund­stücke als Auf­fangver­fahren, da sich für diese nach den vorhan­de­nen sta­tis­tis­chen Quellen derzeit keine für die gesamte Nutzung durch­schnit­tlichen
Net­tokalt­mi­eten ermit­teln lassen. Beim Sach­w­ertver­fahren erfol­gt die Wert­er­mit­tlung für den Grund und Boden sowie der Gebäude geson­dert. Die Summe aus Boden­wert und Gebäudew­ert bildet den vor­läu­fi­gen Sach­w­ert, der mit­tels ein­er Wertzahl (Mark­tan­pas­sungs­fak­tor) an die objek­tiv-realen Mark­tbe­din­gun­gen angepasst wird.
Schließlich wird dem Vere­in­fachungs­gedanken auch bei den Son­der­fällen von erb­bau­rechts­be­lasteten Grund­stück­en und Gebäu­den auf frem­den Grund und Boden unter Berück­sich­ti­gung der ein­schlägi­gen
Wert­er­mit­tlungsmeth­ode Rech­nung getra­gen. Um die rechtlichen Vor­gaben des Gerichts frist­gerecht umzuset­zen, sieht der Geset­zen­twurf als ersten
Haupt­fest­stel­lungszeit­punkt, auf den Grund­s­teuer­w­erte nach den neuen Bew­er­tungsregeln ermit­telt wer­den sollen, den 1. Jan­u­ar 2022 vor.

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