Nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 16.9.2015 – IX R 12/14 ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude der Berechnung der AfA (Absetzung für Abnutzung) auf das Gebäude zugrunde zu legen, sofern sie nicht nur zum Schein getroffen wurde, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und außerdem die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.
Die Höhe der AfA richtet sich bei Gebäuden nach den Anschaffungskosten für das Gebäude (§ 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz – EStG). Entscheidende Bedeutung hat regelmäßig die notwendige Aufteilung der Anschaffungskosten von Gebäude einerseits und dazu gehörendem Grund und Boden andererseits.
Im zugrundeliegenden Sachverhalt erwarb der Kläger zwei Eigentumswohnungen für je 498.000 DM. Dabei entfielen laut Vertrag auf jede Wohnungseinheit/Gebäude 300.000 DM und auf den anteiligen Grund und Boden 198.000 DM. Das entspricht einer Kaufpreisaufteilung von 60,24 % auf das Gebäude und 39,76 % auf den Grund und Boden. Der Kläger erklärte für 2001/2002 Verluste aus Vermietung und Verpachtung unter Berücksichtigung einer AfA auf den Gebäudeanschaffungswert von 627.831 DM (60,24 % der Gesamtanschaffungskosten von 1.042.387 DM). Das Finanzamt ließ eine Kaufpreisaufteilung durch einen Bausachverständigen durchführen, der für die beiden Eigentumswohnungen einen Gebäudewertanteil von 24 % und 23 % feststellte. Das Finanzamt setzte daraufhin aufgrund geringerer AfA-Beträge die Einkommensteuer entsprechend höher fest.
Die Vorinstanz gab der dagegen gerichteten Klage mit der Begründung statt, eine Einigung der Vertragsparteien sei grundsätzlich dann zu berücksichtigen, wenn die Vereinbarung von wechselseitigen Interessen getragen sei.
Dieser Meinung folgt der BFH. Sofern die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen wurde, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen.
Auch wenn Käufern für die AfA-Berechtigung zumeist an einem höheren Anschaffungswert des Gebäudes gelegen ist und die entsprechende Aufteilung auch im Interesse des Verkäufers liegen kann, rechtfertigt dies grundsätzlich noch keine abweichende Aufteilung. Diese Aufteilung bindet das Finanzamt jedoch dann nicht, wenn Anhaltspunkte für ein Scheingeschäft oder einen Gestaltungsmissbrauch vorliegen. Auch ist jeweils zu prüfen, ob Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Festzustellen ist, ob die vertraglichen Ergebnisse beispielsweise mit objektiv am Markt erzielbaren Preisen bzw. Verkehrswerten übereinstimmen oder ob es größere Diskrepanzen gibt.
Bei einer wesentlichen Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten dürfen die Bodenrichtwerte nicht ohne Weiteres an die Stelle der vereinbarten Werte gesetzt werden, da es sich dabei lediglich um ein Indiz für nicht reale Werte handelt, das durch andere Indizien entkräftet werden kann. Es sind demnach die Gesamtumstände zu würdigen, beispielsweise ob besondere Aspekte die Abweichung nachvollziehbar erscheinen lassen wie etwa besondere Ausstattungsmerkmale, ursprüngliche Baukosten, Renovierungen, eingeschränkte Nutzbarkeit wegen bestehender Mietverträge oder Wohnwert des Gebäudes im Hinblick auf Straßenlärm. Zu berücksichtigen sind dazu die besonderen Kriterien des Grundstücks wie z. B. eine gepflegte Gartenanlage oder störender Baumbestand. Eine Korrektur der getroffenen Aufteilung ist aber nur geboten, wenn die Aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.