Wird ein Miteigentumsanteil an einer Immobilie erworben, das zur weiteren Vermietung bestimmt ist, so können die Finanzierungskosten, jedoch nicht die Gebäude-AfA als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden. Das Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) hat dies mit Urteil vom 25.4.2017 – 5 K 763/15 im Falle des Erwerbs eines hälftigen Miteigentumsanteils an einer Immobilie mit einem Ladenlokal und sechs Mietwohnungen entschieden, wobei das konkrete Ende des Nießbrauchs zugunsten von Angehörigen noch nicht absehbar war.
Der Kläger hatte zusammen mit seiner Schwester im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein bebautes Grundstück von seiner Mutter erworben. Die Mutter behielt sich und ihrem Ehemann den lebenslänglichen Nießbrauch vor. Die Tante des Klägers tat dies ebenso für sich. Nachdem der Vater des Klägers verstorben war, standen die Nießbrauchsrechte der Mutter und der Tante je zur Hälfte zu, die das Grundstück gemeinschaftlich vermieteten. Der Kläger erwarb von seiner Schwester den hälftigen Miteigentumsanteil an dem nießbrauchsbelasteten Grundstück für 250.000 € und machte in seiner Einkommensteuererklärung 2013 für diesen Grundstücksanteil die AfA (2 % von 83.670 €) sowie die Schuldzinsen in Höhe von 6.900 € als vorweggenommene Werbungskosten geltend.
Das Finanzamt erkannte diese nicht an mit der Begründung, dass vorweggenommene Werbungskosten steuerlich nur anerkannt werden können, wenn mit Einnahmen in absehbarer Zeit zu rechnen sei. Der Eigentümer könne aber bei einem auf Lebenszeit bestehenden Nießbrauchsrecht in absehbarer Zeit nicht mit Einnahmen rechnen. Der Kläger machte geltend, dass es sich bei den geltend gemachten Aufwendungen, im Gegensatz zu den laufenden Aufwendungen für das Objekt, nicht um Aufwendungen handele, die im Rahmen des Nießbrauchs angefallen seien. Es handele sich vielmehr um Aufwendungen, die getätigt würden, um nach Ablauf des Nießbrauchs Einkünfte zu erzielen.
Das Finanzgericht erkannte die Darlehenszinsen, nicht aber die AfA als vorweggenommene Werbungskosten an. In den vom BFH entschiedenen Fällen fehlte es regelmäßig an der Absicht, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, wenn der Steuerpflichtige Aufwendungen für eine Immobilie tätigte, die eine andere Person zu nutzen berechtigt und ein Ende der Nutzung nicht absehbar sei.
Nach Ansicht des FG ist die Ungewissheit über den genauen Beginn der Einkunftserzielung jedoch kein absolutes Ausschlusskriterium. In der neueren BFH-Rechtsprechung (so BFH, Urteil vom 20.7.2006 – VI R 26/05 zu Studienkosten) werde eindeutig auf den objektiven Zusammenhang abgestellt und die Notwendigkeit des zeitlichen Zusammenhangs in Abrede gestellt. Es reiche vielmehr aus, wenn aufgrund der Umstände keine Zweifel daran bestehen, dass der Steuerpflichtige bereits im Streitjahr beabsichtige, nach dem Wegfall des rechtlichen Hindernisses steuerpflichtige Einkünfte zu erzielen. Dies sei hier der Fall und zwischen den Klagebeteiligten unstreitig.
Die geltend gemachte AfA könne jedoch nicht als vorweggenommene Werbungskosten berücksichtigt werden, da sie sich auf die Abnutzung des Gebäudes beziehe. Im Streitjahr 2013 hätten nur die Mutter und die Tante Einkünfte aus dem vermieteten Gebäude bezogen; alleine sie seien daher zur Geltendmachung der Gebäude-AfA berechtigt gewesen. Da der Kläger im Jahr 2013 noch keine Vermietungseinkünfte mit der entgeltlich erworbenen Grundstückshälfte erzielt habe, fehle es bei ihm am wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen dem durch die AfA abgebildeten Werteverzehr und den in der Zukunft beabsichtigten Vermietungseinkünften. Gegen das Urteil wurde Revision eingelegt (IX R 20/17).