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Gewerblicher Grundstückshandel und Drei-Objekt-Grenze

In seinem Urteil vom 23.8.2017 – X R 7/15 hat der Bundesfinanzhof (BFH) zur Frage des gewerblichen Grundstückshandels entschieden, dass die Veräußerung eines geschenkten oder geerbten Grundstücks dann bei der sog. Drei-Objekt-Grenze zu berücksichtigen ist, wenn der Veräußerer erhebliche Aktivitäten zur Verbesserung der Verwertungsmöglichkeiten entfaltet hat. Auch die Veräußerung einer dem Ehegatten geschenkten Eigentumswohnung wird dann einbezogen, wenn der übertragende Steuerpflichtige vor der Schenkung die (zumindest bedingte) Absicht hatte, auch dieses Objekt am Markt zu verwerten.

Im Streitfall waren die Kläger verheiratet, hatten Gütertrennung vereinbart und wurden im Streitjahr 2004 zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Der Kläger hatte 1992 von seiner Tante den hälftigen Miteigentumsanteil an einer Immobilie erworben. Im Jahr 2000 erhielt er den anderen Miteigentumsanteil von seiner Mutter im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Nach einer Generalsanierung teilte er das Gebäude in fünf Eigentumswohnungen auf, die er mithilfe einer Immobilienfirma zu vermieten versuchte. Nachdem dies nicht gelang, veräußerte er im Jahr 2004 drei Eigentumswohnungen, schenkte eine seiner Ehefrau, die diese im August 2005 für 350.000 € veräußerte. Die fünfte Eigentumswohnung nutzte er selbst.

Das Finanzamt vertrat nach einer Betriebsprüfung die Auffassung, die durch die Klägerin veräußerte Eigentumswohnung sei in den gewerblichen Grundstückshandel des Klägers einzubeziehen, da dieser bereits mit Erteilung des Verkaufsauftrags die übrigen Eigentumswohnungen zum Verkauf angeboten habe. Die Finanzbehörde setzte für 2004 Einkünfte aus Gewerbebetrieb (448.843 €) für den Kläger und für 2005 (135.245 €) für die Klägerin fest.

Das Finanzgericht sah keine Rechtsgrundlage, für die Klägerin Einkünfte aus gewerblichem Grundstückhandel festzusetzen. Es ging jedoch von einem „Vier-Objekt-Handel“ des Klägers aus und rechnete den Veräußerungserlös der an die Ehefrau geschenkten Wohnung dem Kläger zu. Nach Maßgabe der Verkaufsanzeige für die vier Eigentumswohnungen habe auch die von der Klägerin veräußerte Wohnung zu seinem Betriebsvermögen gehört und sei vom Kläger im Jahr 2005 aufgrund der Schenkung entnommen worden.

Der BFH wies die Revision der Kläger als unbegründet zurück und verwarf die Revision des Finanzamts als unzulässig. Er bejahte den gewerblichen Grundstückshandel des Klägers. Ferner habe das Finanzgericht zutreffend entschieden, dass die an die Klägerin verschenkte Eigentumswohnung in die Beurteilung des gewerblichen Grundstückshandels des Klägers einzubeziehen ist, weil er (vor dem Schenkungsbeschluss) die zumindest bedingte Absicht hatte, auch dieses Objekt am Markt zu verwerten.

Werden innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs (i.d.R. fünf Jahre) zwischen Anschaffung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert, kann nach der Rechtsprechung von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden. Die Veräußerung ererbter oder geschenkter Grundstücke ist zumindest dann als gewerblich anzusehen, wenn erhebliche weitere Aktivitäten zur Verbesserung der Verwertungsmöglichkeiten entfaltet wurden.

Auch die der Klägerin geschenkte Eigentumswohnung ist in den gewerblichen Grundstückshandel des Klägers einzubeziehen. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung sind zwar von Steuerpflichtigen verschenkte Objekte in die Betrachtung, ob die Drei-Objekt-Grenze überschritten ist, grundsätzlich nicht mit einzubeziehen. Eine Ausnahme davon ist jedoch dann zu machen, wenn die Einschaltung naher Angehöriger ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten darstellt.