Der Wert eines Erbbaugrundstücks ist im Vergleichswertverfahren (§§ 192 ff. Bewertungsgesetz – BewG) zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen. Die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte sind für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich. Dies entschied das Niedersächsische Finanzgericht mit Urteil vom 14.12.2017 – 1 K 210/14. Gegen das Urteil wurde Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt – Az. II R 7/18.
Streitig ist der Wert von mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücken (Erbbaugrundstücken). Die Klägerin erbte 2010 in X belegte Erbbaugrundstücke, die mit Reihenhäusern bebaut sind. Das Finanzamt ermittelte die Bodenwertanteile unter Ansatz geschätzter Erbbauzinsen von 2,20 €/qm angelehnt an § 194 Abs. 3 BewG, und stellte sie als Grundstückswerte fest (Grundstückswerte insgesamt 300.000 €).
Im Einspruchsverfahren legte die Klägerin ein Sachverständigen-Gutachten vor. Der Experte kam zu dem Ergebnis, eine Bewertung der Erbbaugrundstücke im Vergleichsverfahren sei nicht möglich, weil für den maßgeblichen Grundstücksteilmarkt keine Kauffälle vorlägen. Auch auf die im Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Vergleichsfaktoren könne nicht zurückgegriffen werden. Sie seien aus Verkäufen von Erbbaugrundstücken an die Erbbauberechtigten abgeleitet. Unter Anwendung der finanzmathematischen Methode kam der Sachverständige auf um ca. 30 v.H. niedrigere Werte als die vom Finanzamt festgestellten.
Das Finanzamt war der Auffassung, es sei nicht sachgerecht, die finanzmathematische Methode anzuwenden. Sie komme nach Ziffer 4.3.2.2 Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR) zum Zuge, wenn direkte oder indirekte Vergleichswerte nicht vorlägen. Für den besagten Bereich seien aber solche indirekten Vergleichswerte in Form von Vergleichsfaktoren im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Hiergegen richtete sich die Klage. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAG) bestätigte, dass keine geeigneten Vergleichspreise, jedoch Vergleichsfaktoren für Erbbaugrundstücke im Grundstücksmarktbericht 2010 veröffentlicht seien, die für X anwendbar seien. Das Finanzamt errechnete anhand der mitgeteilten Vergleichsfaktoren die Grundstückswerte. Der Kläger hielt die Bewertung für rechtswidrig, weil die vom GAG mitgeteilten Vergleichsfaktoren unverändert nicht alle wesentlichen Einflussgrößen berücksichtigten. Die Tauglichkeit der vom GAG mitgeteilten Vergleichsfaktoren sei ferner deshalb mehr als fraglich, weil der GAG keine Flächenumrechnungen vorgenommen habe.
Das Finanzgericht hielt die Klage für unbegründet. Eine Herabsetzung der festgestellten Grundstückswerte auf die vom Sachverständigen A ermittelten Werte komme nicht in Betracht. Die gesetzlichen Vorgaben für die Bewertung von Erbbaugrundstücken seien nach seinen Feststellungen bei Erlass der Feststellungsbescheide zwar nicht beachtet worden, dennoch würden die Bescheide die Klägerin nicht in ihren Rechten verletzen. Die verfahrensfehlerfreie Bewertung der Erbbaugrundstücke anhand der vom GAG mitgeteilten Vergleichsfaktoren nach § 194 Abs. 1 BewG führe in jedem Einzelfall zu höheren Grundstückswerten als in den angefochtenen Bescheiden festgestellt.
Die vom GAG mitgeteilten Vergleichsfaktoren sind im Streitfall maßgeblich. Die Ermittlung der Vergleichsfaktoren aus Verkäufen des Erbbaugrundstücks an den Erbbauberechtigten begegnet keinen Bedenken. Offensichtliche Fehler des GAG wurden nicht festgestellt.