Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines zum Vermögen einer Gesellschaft gehörenden Grundstücks reicht der Wertansatz des Grundstücks in der Bilanz der Gesellschaft nicht aus. Der Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts kann regelmäßig auch nicht durch
Ableitung aus dem Kaufpreis für einen Gesellschaftsanteil geführt werden. So entschied der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 25.4.2018 – II R 47/15. Im zugrundeliegenden Fall war der Kläger zusammen mit X zu je 50 % an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) beteiligt. Im Gesamthandsvermögen der GbR befand sich ein vermietetes Grundstück. Das bebaute Grundstück war in der Bilanz der GbR zum 31.12.2010
einschließlich der Betriebsvorrichtungen mit 2.8 Mio. Euro aktiviert. Die Bilanzsumme betrug rund 3,4 Mio. Euro.
Im Dezember 2010 verkaufte und übertrug X seine Anteile an der GbR in Höhe von 44 % an den Kläger sowie in Höhe von 6 % an die GmbH. Als Kaufpreis war (entsprechend dem Kapitalkonto des X) ein Betrag von 100 Euro vereinbart. Gleichzeitig verpflichtete sich X, seine Anteile an der
GmbH für 78.000 Euro an den Kläger zu verkaufen. In der Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts für das Grundstück der GbR beantragte der Kläger, den bilanzierten Buchwert von ca. 2,8 Mio. Euro als nachgewiesenen niedrigeren Wert des Grundstücks anzusetzen.
Das Finanzamt ermittelte für Zwecke der Grunderwerbsteuer den Wert des Grundstücks nach dem Ertragswertverfahren und stellte ihn mit 3,5 Mio. Euro fest.
Der Kläger wehrte sich gegen diese Festsetzung, hatte aber auch vor dem BFH keinen Erfolg. Der BFH führte aus, dass der Grundbesitzwert zutreffend nach dem Ertrags wertverfahren ermittelt und ein niedrigerer Grundbesitzwert nicht nachgewiesen wurde. Der BFH listet auf, wie ein niedriger tatsächlicher Grundstückswert bewiesen werden kann, und
legt dar, dass eine Glaubhaftmachung dagegen nicht ausreicht. Ein Steuerpflichtiger kann den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Grundstückswerts durch Sachverständigengutachten regelmäßig nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken führen.
Der damit beauftragte Sachverständige muss ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger sein. Ein Sachverständigengutachten ist dann zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines Grundstücks geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften ordnungsgemäß erstellt wurde. Ob ein Sachverständigengutachten den geforderten Nachweis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des Finanzgerichts. Der Nachweis ist erbracht, wenn dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger gefolgt werden kann.
Auch kann ein niedrigerer gemeiner Wert durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück nachgewiesen werden. Als gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist der Handel nach den
wirtschaftlichen Grundsätzen von Angebot und Nachfrage zu verstehen, bei dem die Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern in Wahrung ihrer eigenen Interessen handeln.
Diesen anerkannten Mitteln zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Grundstückswerts steht grundsätzlich weder der Rückgriff auf Bilanzansätze noch eine Ableitung aus dem Kaufpreis für den Anteil an einer Gesellschaft gleich, zu deren Vermögen das Grundstück gehört.
Diesen Grundsätzen folgend ist der Verkauf des GbR-Anteils in Verbindung mit der Bilanz der GbR nicht geeignet, einen niedrigeren gemeinen Wert des Grundstücks nachzuweisen.