Erwerb einer Eigentumswohnung: Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude

Der BFH hat festgelegt, dass die Finanzgerichte eine vertragliche Aufteilung des Kaufpreises auf den Grund zum einen und das Gebäude zum anderen, die offensichtlich den realen Verhältnissen widerspricht, nicht durch eine Aufteilung ersetzen dürfen, die auf einer Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums basiert (Urteil vom 21.7.2020, IX R 26/19).

Eine Steuerpflichtige erwarb im Jahr 2017 eine vermietete Eigentumswohnung zum Preis von 110.000 €, wovon laut Kaufvertrag nur 20.000 € auf den zur Wohnung gehörenden Grund entfielen. Die Käuferin ging demnach von einem Gebäudeanteil von rund 82 % aus. Das Finanzamt ermittelte dagegen unter Zugrundelegung der vom Finanzministerium herausgegebenen „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ einen Gebäudeanteil von lediglich 31 %. Aufgrund der großen Diskrepanz kam es zu einem Rechtsstreit vor dem FG Berlin-Brandenburg.

Das Gericht erkannte die Arbeitshilfe als geeignetes Mittel an, um die Angemessenheit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung zu widerlegen und das realistische Aufteilungsverhältnis zu ermitteln.

Im Revisionsverfahren schloss sich der BFH der Auffassung der Vorinstanz nicht an, zumal die Arbeitshilfe nur das (vereinfachte) Sachwertverfahren als Bewertungsverfahren akzeptiert. Darüber hinaus bleibt der vor allem in Ballungsräumen relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktor bei der Wertermittlung über die Arbeitshilfe außen vor. Bei einer streitigen Grundstücksbewertung ist daher in der Regel das Gutachten eines Sachverständigen einzuholen, stellte der BFH abschließend fest.