Grunderwerbsteuer bei Vermögensgestaltungen mit Kindern

Wenn Eltern Immobilien gerecht auf mehrere Kinder aufteilen wollen, stellt sich die Frage, wie dies am günstigsten zu gestalten ist. Bekommen alle Kinder jeweils Anteile an allen Immobilien oder bekommt ein Kind die Immobilie/n und die anderen Geld? Bei den möglichen Gestaltungen ist die Grunderwerbsteuer zu bedenken.

Im Ausgangsfall besaßen zwei Brüder zwei Immobilien, die sie von ihren Eltern jeweils zu hälftigem Miteigentum geschenkt bekommen haben. Damit jeder Alleineigentümer einer Immobilie wurde, tauschten sie ihre Miteigentumsanteile gegeneinander aus. Das Finanzamt ging davon aus, dass es sich um einen Tausch handelte, und setzte für beide Brüder Grunderwerbsteuer fest. Nach erfolglosem Einspruch gab das FG Nürnberg dem Finanzamt in erster Instanz recht. Der Tausch der Miteigentumsanteile unterliege der Grunderwerbsteuer. Denn eine grunderwerbsteuerbefreite Schenkung sei nicht anzunehmen (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Auch sind Geschwister nicht in gerader Linie verwandt, sodass die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 6 GrEStG nicht anwendbar sei. Zuletzt stellte das Finanzgericht noch fest, dass auch die Steuerbefreiung für Nachlassteilungen nicht in Frage komme (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Denn die Grundstücke gehörten nicht zu einem ungeteilten Nachlass.
Die Brüder hatten mit ihrer, gegen die Entscheidung des FG gerichteten Nichtzulassungsbeschwerde keinen Erfolg. Aus Sicht des Bundesfinanzhofs (Beschluss vom 25.05.2021 - II B 87/20) war die Voraussetzung für die Zulassung des Revisionsverfahrens nicht erfüllt, da die Rechtslage hinreichend geklärt ist.

Die Übertragung und der Tausch der im Wege der vorweggenommenen Erbfolge vorher von den Eltern auf die Geschwister übertragenen Miteigentumsanteile stellt sich in der vorliegenden Fallgestaltung nicht als abgekürzter Übertragungsweg dar, der eine Grunderwerbsteuerbefreiung entsprechend den Grundsätzen des BFH-Urteils vom 07.08.2018 - II R 38/15 begründen könnte, da nicht dargelegt wird oder nachweisbar ist, dass der nachgelagerte Grundstückstausch zwischen den Geschwistern auf den Willen der Eltern beruht. Der Tausch stellt sich vielmehr als eine Auseinandersetzung der Geschwister untereinander dar, um eine (einfachere) Verwaltung der jeweiligen Häuser durch einen der Geschwister alleine zu ermöglichen und eine Vermögenszuordnung der Grundstücke zum Alleineigentum zu erreichen.

Im Fall des BFH-Urteils vom 07.08.2018 hatte die Mutter zunächst ihren beiden Kindern einen hälftigen Miteigentumsanteil an einem Grundstück 1 übertragen. Jahre später übertrug sie ein Grundstück 2 allein auf die Tochter, verbunden mit der Auflage, dass sie den ihr früher übertragenen hälftigen Miteigentumsanteil am Grundstück 1 dem Bruder zu übertragen habe. Im Ergebnis hatten beide Kinder Alleineigentum. Weil aber hier die Auflage von der Mutter kam, konnte für die Übertragung des halben Miteigentumsanteils zwischen den Geschwistern die Grunderwerbsteuerbefreiung gewährt werden.

In der Zusammenschau wurden beide Grundstücke als jeweils von der Mutter kommend beurteilt (Steuerbefreiung wegen des Erwerbs in gerader Linie).

Im vorliegenden Fall war mit der Miteigentumsanteilsübertragung an allen Immobilien für alle Kinder, die Handlung der Eltern beendet. Der nachfolgende Tausch zwischen den Kindern, war von diesen veranlasst und daher nicht begünstigt. Die Auseinandersetzung einer Miteigentümergemeinschaft (Bruchteilsgemeinschaft) kann auch nicht einer Nachlassteilung gleichgestellt werden, wenn im Ergebnis zum Erbantritt berufene Personen daran beteiligt sind, die Grundstücke aber bereits aus dem Nachlass ausgeschieden sind, weil sie wie hier
unter Lebenden übertragen wurden.

Außerdem gilt selbst für Bruchteilsgemeinschaften, die im Rahmen vorläufiger Maßnahmen bei der Auseinandersetzung "echter" Nachlässe entstanden sind, dass die gesamthänderische Bindung eines Nachlasses durch die Umwandlung in Bruchteilseigentum i.S. der §§ 741 ff., 1008 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelöst wird und damit der Gegenstand seine Eigenschaft als Teil des Nachlasses verliert.

Eine Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG kommt in einem solchen Fall somit auch dann nicht in Betracht, wenn die Miterben die Bildung von Bruchteilseigentum nur als vorläufige Maßnahme ansehen und von Anfang an die Absicht hatten, durch spätere Vereinbarung die Eigentumsverhältnisse abweichend zu gestalten, wenn also das Bruchteilseigentum nur als Zwischenlösung auf dem Weg zur endgültigen Auseinandersetzung (etwa durch den Erwerb von Alleineigentum) gewollt war. Hier liegt keine Auseinandersetzung mehr vor, sondern der jeweilige Miterbe wird vielmehr aufgrund rechtsgeschäftlicher Übertragung (Tausch von Miteigentumsanteilen) Alleineigentümer.

Hinweis:

Der Beschluss zeigt auf, wie wichtig es ist, bereits vor der Vermögensübertragung zu bedenken, wie es nach der Übergabe des Vermögens weitergeht. Die jeweilige Besteuerung der hälftigen Miteigentumsanteile wäre zu vermeiden gewesen, wenn die Eltern jedem Kind eine Immobilie
zu Alleineigentum übertragen hätten.