Wird eine Immobilie vom Eigentümer für eigene Wohnzwecke genutzt und ein unbebauter Teil des Grundstücks abgetrennt, um diesen zu verkaufen, entfällt der bis dahin einheitliche Nutzungs- und Funktionszusammenhang der Grundstücksfläche. Der abgetrennte Teil des Grundstücks wird dann vor dem Verkauf nicht (mehr) zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die Konsequenz: Sind seit der Anschaffung des neu entstandenen Grundstücks(teils) nicht mehr als zehn Jahre vergangen, ist die Veräußerung als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft einzuordnen. Liegt der Verkaufspreis abzüglich der Veräußerungskosten über den Anschaffungskosten, muss der erzielte Überschuss (= Spekulationsge-winn) versteuert werden. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Revisionsverfahren entschieden.
Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung zugrunde: Ein Ehepaar erwarb im Jahr 2014 für 123.000 € ein Grundstück, auf dem sich ein alter Bauernhof befand. Die Eigentümer nutzten die Immobilie nach dem Erwerb für eigene Wohnzwecke. Die Grundstücksfläche um das Gebäude herum belief sich auf rund 4.000 m². Die unbebaute Fläche des Grundstücks nutzten die Eigentümer überwiegend als Garten.
Die Eigentümer beschlossen im Jahr 2019, also rund fünf Jahre nach dem Erwerb, einen Teil ihres Grundstücks zu veräußern. Aus diesem Grund wurde die Teilung des Grundstücks beantragt. Aus dem Flurstück 10 entstanden die Flurstücke 10/1 und 10/2. Das Flurstück 10/2 hatte eine Größe von 1.000 m² und war vom Wohnhaus aus gesehen ein Streifen am Ende des Grundstücks. Das Flurstück 10/1 setzte sich aus dem Wohngebäude der Eigentümer und den übrigen Freiflächen zusammen. Die Veräußerung des Flurstücks 10/2 erfolgte noch im Jahr 2019 für 90.000 €.
Der (Teil-)Grundstücksverkauf tauchte in den Einkommensteuererklärungen 2019 der Eheleute nicht auf. Das Finanzamt erhielt allerdings Kenntnis vom Verkauf und ermittelte einen Gewinn in Höhe von 66.400 € (Veräußerungserlös abzüglich anteiliger Anschaffungskosten), der den Eheleuten jeweils zur Hälfte als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft zugerechnet wurde.
Der daraufhin vom Ehepaar eingelegte Einspruch wurde vom Finanzamt als unbegründet zurückge-wiesen. Es folgte eine Klage vor dem Niedersächsischen Finanzgericht (FG). Im Klageverfahren stellten die Kläger unter anderen darauf ab, dass der Verkauf aufgrund der Nutzung des von ihnen im Jahr 2014 erworbenen Grundstücks bis zum Teilverkauf zu Wohnzwecken nicht steuerbar sei. Bezug genommen wurde damit auf den § 23 EStG, in dem unter anderem sinngemäß steht: Steuerpflichtig sind private Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräuße-rung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ausgenommen davon sind Immobilien, die im Zeitraum zwi-schen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Doch weder im erstinstanzlichen Verfahren vor dem Niedersächsischen FG noch in dem sich daran an-schließenden Revisionsverfahren vor dem BFH konnten die von den Klägern vorgetragenen Argumente überzeugen. In seinem Urteil, das den Rechtsstreit beendete, stellte der BFH fest: Zwischen einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude und dem zum Gebäude gehörenden Grund und Boden be-steht ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang. Dieser Zusammenhang entfällt, wenn von einem bisher ungeteilten Wohngrundstück ein (unbebauter) Teil abgetrennt wird, der veräußert werden soll. Auf die vorausgegangene Nutzung der vorher noch ungeteilten Grundstücksfläche kommt es dann nicht mehr an. Durch die Teilung sind zwei neue Wirtschaftsgüter (Grundstücke) entstanden. Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist ab diesem Zeitpunkt jeweils getrennt zu betrachten.
Der BFH führte weiter aus: Das durch die Teilung neu entstandene Flurstück 10/2 wurde bis zur Ver-äußerung nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Davon ist selbst dann auszugehen, wenn die Kläger das Flurstück bis zur Übergabe noch als Garten verwendet haben sollten. Ein grundsätzlich noch denk-barer einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Wohngrundstück 10/1 wird über-lagert und verdrängt durch die mit der Grundstücksteilung dokumentierten Veräußerungsabsichten und die Verkaufsbemühungen des Ehepaares.
Da der Verkauf des Flurstücks 10/2 bereits rund fünf Jahre nach Anschaffung und damit innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist erfolgte, war der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig (Urteil vom 26.09.2023 – IX R 14/22).