Entschließt sich der Eigentümer oder die Eigentümerin einer vermieteten Immobilie, Instandsetzungs- oder Umbaumaßnahmen durchzuführen, fallen regelmäßig erhebliche Kosten an. Meist entsteht dann der Wunsch, sämtliche Ausgaben möglichst schnell nach Ausführung der Arbeiten steuerlich geltend machen zu können, um die Steuerbelastung zeitnah zu den durchgeführten Arbeiten in größtmöglichem Umfang zu verringern. Bei sofort abzugsfähigen Instandhaltungs- oder Umbaukosten wird von Erhal-tungsaufwendungen gesprochen.
Das Finanzamt hat regelmäßig ein entgegengesetztes Interesse, nämlich die Verteilung der Kosten auf einen längeren Zeitraum. Erreicht wird dieses Ziel, wenn die entstandenen Ausgaben in die Kategorie Herstellungskosten der Immobilie fallen. Denn Herstellungskosten dürfen im Gegensatz zu Erhaltungs-aufwendungen nur verteilt über die meist sehr lange Nutzungsdauer der Immobilie steuerlich berücksichtigt werden (Gebäudeabschreibung).
Aufgrund der steuerlichen Konsequenzen, die aus der Einstufung von Kosten als Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten resultieren, ist der Streit zwischen Steuerpflichtigen und Finanzämtern häufig vorprogrammiert. Oft sind es dann die Finanzgerichte, die über die Zuordnung abschließend entscheiden müssen.
Genau solch ein Streitfall hat das Finanzgericht (FG) München beschäftigt. Kurz zum Sachverhalt: Ein Steuerpflichtiger übernahm von seinen Eltern deren land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. Übertragen auf den Sohn wurde dabei auch das im Jahr 1861 erbaute Wohnhaus der Eltern, das zunächst weiter von Familienmitgliedern für Wohnzwecke genutzt wurde. Im Laufe der Zeit veränderte sich die Nutzung des Gebäudes bis letztlich das gesamte Wohnhaus der Vermietung an Dritte diente. Um die Vermietbarkeit der Wohnräume zu verbessern, nahm der Eigentümer umfangreiche Umbaumaßnahmen vor, die er in seiner Einkommensteuererklärung im Rahmen der Einkunftsart V+V als Erhaltungsaufwand ansetzte. Aufgrund des Umfangs der Arbeiten lehnte es das Finanzamt allerdings ab, die Ausgaben als Erhaltungsaufwand einzuordnen und pochte stattdessen auf Herstellungskosten, die über die Gebäudenut-zungsdauer abzuschreiben sind. Da eine außergerichtliche Beilegung des Streits fehlschlug, war schließlich das FG München am Zuge.
Das Gericht stellte fest, dass der Gebrauchswert durch die sehr aufwändigen Renovierungsarbeiten deutlich verbessert wurde. Erreicht wurde dadurch ein sogenannter Standardsprung. Bedingung für einen solchen Standardsprung ist, dass mindestens drei Kernbereiche der Ausstattung einer Wohnung von Grund auf erneuert werden. Zu diesen Bereichen gehören die Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallationen sowie die Fenster. Sind die Voraussetzungen für einen Standardsprung erfüllt, handelt es sich bei den Aufwendungen zwangsläufig um Herstellungskosten der Immobilie.
Aufgrund der im konkreten Fall ausgeführten Arbeiten musste von einem solchen Standardsprung ausgegangen werden. In der Konsequenz wies das Gericht die vom Steuerpflichtigen erhobene Klage ab (Urteil vom 02.06.2022 – 11 K 133/22).
Das FG München ließ die Revision gegen das Urteil nicht zu, da die Entscheidung auf der Linie des Bundesfinanzhofs (BFH) liegt. Die dagegen vom Steuerpflichtigen eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde hat der BFH als unzulässig verworfen (Beschluss vom 14.03.2023 – IX B 60/22).