Vorsteuerabzug aus einer Heizungsanlage

Umsätze aus der Vermietung von Immobilien sind von der Umsatzsteuerpflicht grundsätzlich ausgenommen. Dies hat für den Vermieter in der Regel den Nachteil, dass in Rechnung gestellte Umsatzsteuer für Renovierungsarbeiten oder Anschaffungen von Wirtschaftsgütern nicht als Vorsteuer abziehbar ist. Soll ein Vorsteuerabzug aufseiten des Vermieters erreicht werden, besteht die Möglichkeit der Option zur Umsatzsteuerpflicht. Voraussetzung hierfür ist u. a. aber, dass der Mieter ein Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes ist. Die Vermietungsleistung muss für das Unternehmen des Empfängers erbracht werden und der Mieter darf vom Vorsteuerabzug nicht ausgeschlossen sein. Eine Vermietung von Wohnraum führt somit grundsätzlich nicht zur Möglichkeit der Optionsausübung. 
In einem von den Richtern des Bundesfinanzhofes (BFH) entschiedenen Fall vermietete eine Steuerpflichtige zwei Wohnungen (richtigerweise umsatzsteuerfrei). Im Laufe der Mietverhältnisse installierte die Vermieterin eine neue Heizungsanlage. Um den Abzug der in der Rechnung ausgewiesenen Umsatzsteuer zu erhalten, optierte sie zur Umsatzsteuer und erklärte fortan umsatzsteuerpflichtige Umsätze aus der Lieferung von Wärme und Warmwasser an ihre Mieter. Im Gegenzug machte sie Vorsteuerbeträge aus dem Erwerb und der Installation der Heizungsanlage geltend. Diesem Vorgehen entsprach die Finanzverwaltung allerdings nicht. Von deren Seite interpretierte man die Wärme- und Warmwasserlieferungen als typische Nebenleistungen zur umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung. Da Nebenleistungen umsatzsteuerrechtlich stets das Schicksal der Hauptleistung teilen, sei eine isolierte Option zur Umsatzsteuer allein für die Lieferung der Wärme nicht möglich. 
Auch die Richter des V. Senates des BFH hielten den Vorsteuerabzug aus dem Erwerb der neuen Heizungsanlage für nicht zulässig. Nach deren Auffassung bestand ein direkter und unmittelbarer Zusammenhang zwischen dem Kauf und der Installation der Heizungsanlage und den umsatzsteuerfreien Vermietungsleistungen. Dies gelte unabhängig davon, ob der Vermieter mit dem Mieter eine gesonderte Vereinbarung über das Tragen der Betriebskosten neben der Miete schließt. Ausschlagend ist, dass der Vermieter zum vertragsgemäßen Gebrauch neben dem Wohnraum auch die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser schuldet.
Die Entscheidung betrifft einmal mehr die wichtige und teils schwierige Fragestellung, ob umsatzsteuerrechtlich eine einheitliche Leistung oder getrennt zu beurteilende Leistungen gegeben sind. Das Finanzgericht Münster hatte in erster Instanz entschieden, dass die Energielieferung als selbstständige Lieferung und nicht als unselbstständige Nebenleistung zur Vermietung zu betrachten sei (BFH, Urteil vom 07.12.2023 – V R 15/21).