Wird für die Anschaffung einer Immobilie ein Gesamtkaufpreis für den Grund und Boden und das darauf stehende Gebäude vereinbart, muss für die Ermittlung der Abschreibung eine Aufteilung in einen nicht abschreibungsfähigen (da nicht abnutzbaren) Grund- und Bodenanteil und einen abschreibungsfähigen Gebäudeanteil erfolgen. Dies gilt auch für denkmalgeschützte Objekte. Weil der Aufteilungsmaßstab nicht in Stein gemeißelt ist, kommt es immer wieder zu Streitigkeiten hinsichtlich der Anwendung unterschiedlicher Aufteilungsmethoden.
In einem unlängst entschiedenen Fall wurde ein denkmalgeschütztes Gebäude erworben und die vollen An-schaffungskosten inklusive der Anschaffungsnebenkosten dem Gebäude zugeordnet. Als Begründung führten die Steuerpflichtigen an, dass aufgrund des Denkmalschutzes von einer unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäu-des auszugehen sei. Dies akzeptierte die Finanzverwaltung nicht, woraufhin letztlich Klage geboten war. Im Kla-geverfahren wurde seitens der Finanzbehörde ein Gutachten vorgelegt, das unter Anwendung des allgemeinen Ertragswertverfahrens und der ImmoWertV 2021 erstellt wurde. Die Anwendung des Restwertverfahrens sei in diesem Fall nicht geeignet. Bei diesem Verfahren wird vom Gesamtkaufpreis zunächst der Grund- und Bodenwert abgezogen und der verbleibende Wert als Anschaffungskosten für das Gebäude betrachtet. Da keine vergleichbaren Verkäufe vorlagen, konnte und wollte der Gutachter diese hier nicht als Vergleichsmaßstab anwenden. Sodann erfolgte eine Ermittlung des Grund- und Bodenwertes auf der Grundlage der Bodenrichtwerte.
Dies kam zum Ergebnis, dass der Grund und Boden mit 41,10 % der Anschaffungskosten und mit einer Rest-nutzungsdauer für das Gebäude von 30 Jahren anzusetzen sei. Eine unendliche Nutzungsdauer und ein wertmin-dernder Einfluss der Denkmaleigenschaft des Gebäudes auf den dazugehörigen Grund und Boden vermochte der Gutachter nicht zu erkennen. Auch ein denkmalgeschütztes Gebäude müsse in gewissen Zeitabständen instandgehalten werden. Möglicherweise verursachen die denkmalrechtlichen Erhaltungsverpflichtungen des Eigentümers in Zukunft sogar höhere Kosten für die Erfüllung dieser Pflichten. Dem folgte auch das Gericht.
Hinweis:
Die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes ermöglicht eventuell eine besondere Abschreibungsmöglichkeit. Aber: Eine einheitliche gesetzliche Vorgehensweise zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises wird es auch weiterhin nicht geben. Die Verpflichtung, in jedem Falle das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegen zu müssen, gibt es jedoch nicht immer – dürfte aber in „kritischen Fällen“ empfehlenswert zu sein.
Quelle: BFH, Urteil vom 7. Oktober 2025, IX R 26/24, DStR 2025, S. 2719