Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in seinem Urteil vom 5.4.2017 – X R 6/15 eine bemerkenswerte Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und Liebhaberei vorgenommen. Die Leitsätze: 1. Auch ein gewerblicher Grundstückshandel setzt Gewinnerzielungsabsicht voraus. 2. Die Gewinnerzielungsabsicht kann nachträglich entfallen. 3. Obliegt es dem gewerblichen Händler zu bebauender Grundstücke, mit Rücksicht auf eine längere Verlustphase Umstrukturierungsmaßnahmen zu treffen, so hat er geänderte konkrete Nutzungskonzepte zu entwickeln und zu verfolgen. 4. Die Hoffnung auf einen Veräußerungsgewinn jenseits einer Haltefrist von zehn Jahren ist regelmäßig privater Natur. 5. Wird der Betrieb weder umstrukturiert noch aufgegeben, kommt es zum Strukturwandel hin zur Liebhaberei.
Im Streitfall hatte der Kläger 1992 ein Grundstück für rund 290.000 DM erworben und versucht, das Grundstück mit einem noch zu errichtendem Gebäude zu verkaufen. In 1993 wurde auch ein vorläufiger Kaufvertrag zu einem Gesamtpreis von 1,8 Mio. DM mit einem Interessenten geschlossen, der jedoch ein Jahr später von dem Kauf wieder Abstand nahm. In 1995 wurde der Antrag des Klägers auf Erteilung der Baugenehmigung zurückgewiesen. Bis zum Jahr 2003 machte der Kläger die Schuldzinsen als Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend, ab 2004 als Verluste aus gewerblicher Tätigkeit. Im Jahr 2005 erklärte der Kläger einen Verlust aus gewerblichem Grundstücks-handel i.H.v. rund 107.000 €, darin enthalten eine Teilwertabschreibung auf das Grundstück i.H.v. über 106.000 €. Das Finanzamt erkannte den Verlust nicht an. Der Einspruch blieb erfolglos, das Finanzgericht gab der Klage statt.
Der BFH hielt die Revision des Finanzamtes für begründet. Sein Urteil: Der Kläger hat im Streitjahr 2005 keinen gewerblichen Grundstückshandel betrieben. Es ist daher kein Verlust aus gewerblichem Grundstückshandel zu berücksichtigen. Der Senat ließ offen, ob zunächst ein gewerblicher Grundstückshandel begründet wurde, weil in der Folgezeit – jedenfalls noch vor dem Streitjahr – die Gewinnerzielungsabsicht fortgefallen und der Betrieb im Wege des Strukturwandels zum Liebhabereibetrieb geworden sei. Die Gewinnerzielungsabsicht kann wie die Einkünfte-erzielungsabsicht bei der Vermietung auch nachträglich wieder wegfallen. Allein der Fortfall der Gewinnerzielungs-absicht in einem bestehenden Betrieb bewirkt keine Betriebsaufgabe, sondern lediglich einen erfolgsneutralen Strukturwandel vom Gewerbebetrieb zur Liebhaberei. Das Grundstück verlor bis zum Streitjahr nicht nur an Wert, sondern ein anderes gewinnbringendes Bebauungs- und Verwertungskonzept erwies sich auch als unmöglich.
Der Senat ließ offen, welche Anlaufzeit beim gewerblichen Grundstückshandel zugebilligt werden muss. Tatsächlich hat der Kläger innerhalb von 22 Jahren nach dem Ankauf des Grundstücks nichts unternommen, was als geeignete Grundstücksentwicklungsmaßnahme verstanden werden könnte. Zum Ende der Anlaufzeit hätte er aber andere Vorstellungen entwickeln müssen, wie er seinen Grundstückshandel doch noch zum wirtschaftlichen Erfolg führen könnte. Daran fehlte es.
Der Senat verkannte nicht, dass der Kläger gegenüber den gesunkenen Marktpreisen für Grundstücke machtlos war. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass mit dem Verkauf des Grundstücks kein Gewinn mehr zu erzielen war. In einem solchen Falle kann nur die Betriebsaufgabe den Strukturwandel zur Liebhaberei verhindern. Der Kläger, selbst wenn er zu Beginn einen gewerblichen Grundstückshandel unterhalten haben sollte, hätte das Grundstück rechtzeitig entweder durch Entnahme in sein Privatvermögen überführen oder ggf. auch mit Verlust verkaufen müssen, um nicht in die Liebhaberei zu geraten.