1. Allgemeines
Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Damit verliert der Einheitswert als Berechnungsgrundlage seine Gültigkeit.
Von der Grundsteuerreform sind circa 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten (bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) in ganz Deutschland betroffen. Damit die Städte und Gemeinden auf Basis der neuen grundsteuerrechtlichen Bewertung wirksam ihre Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 erheben können, bedarf es für jede einzelne wirtschaftliche Einheit einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts gegenüber dem Finanzamt.
Die Mehrzahl der Bundesländer setzt die neue Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell um, das mit dem Grundsteuer-Reformgesetz eingeführt wurde. Im Bereich der sogenannten Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen / Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) setzen alle Länder das Bundesmodell um. Im Bereich der sogenannten Grundsteuer B (Grundvermögen / Grundstücke) weichen die Länder Saarland und Sachsen lediglich bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden hingegen ein eigenes Grundsteuermodell an. Zur Grundsteuer B werden auch alle Wohnungen gerechnet, die bisher im Einheitswert des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes mit umfasst werden. D.h. für die bisherige Betriebsleiterwohnung, Altenteilerwohnung, aber auch für die Betriebswohnungen (Arbeitnehmerwohnungen) sind gesonderte Erklärungen abzugeben, weil sie nach dem neuen Recht nicht mehr zur wirtschaftlichen Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes gehören.
Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts auf den 1. Januar 2022 sind nach den am 01.01.2022 bestehenden Verhältnissen abzugeben. In einer sogenannten Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 sind neue Grundsteuerwerte festzustellen, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden. Bis dahin bleiben die bisherigen Einheitswerte für die Grundsteuerfestsetzungen bis einschließlich 2024 maßgeblich.
Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt erhalten:
Anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus. Außerdem berechnet das Finanzamt anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus. Beide Bescheide sind keine Zahlungsaufforderungen. Sie sind die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde. Den Städten und Gemeinden stellt das Finanzamt elektronisch die Daten zur Verfügung, die für die Berechnung der Grundsteuer erforderlich sind.
Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke festgestellt werden müssen. Es wird vermutlich noch bis Herbst 2024 dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer bei einem Großteil der Steuerpflichtigen feststeht. Der Hebesatz soll durch die Städte und Gemeinden so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform für die jeweilige Stadt oder Gemeinde möglichst aufkommensneutral ist. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Höhe der Grundsteuer jedoch ändern.
2. Anmerkungen zur Grundsteuer B (Grundvermögen)
Unter die Grundsteuer B fallen sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft dienen. Sie werden als Grundvermögen bezeichnet. Hierunter fallen auch alle Wohnungen, die bisher im Einheitswert der Land- und Forstwirtschaft enthalten waren
(Betriebsleiterwohnung, Altenteilerwohnung, Betriebswohnungen). Für die Praxis bedeutet dies, dass in solchen Fällen separate Feststellungserklärungen abzugeben sind.
Hierbei sollen in den Grund und Boden der Wohngebäude nicht nur die bebauten Flächen, sondern auch die Nebenflächen wie zum Beispiel Stellplätze oder Gärten einbezogen werden. Für die Zuordnung des anteiligen Grund und Bodens ist hierbei grundsätzlich die Verkehrsauffassung
maßgeblich. Eine verbleibende Fläche, also eine Fläche, die weder den Wohnzwecken noch den land- und forstwirtschaftlichen Zwecken eindeutig zugeordnet werden kann, wird hilfsweise nach dem Verhältnis der jeweiligen bebauten Fläche des Wohngebäudes zur bebauten Fläche aller Gebäude (Wohngebäude und land- und forstwirtschaftlich genutzte Gebäude) aufgeteilt.
Schon aufgrund dieser neuen Erfassung der Wohnungen des bisherigen Betriebes der Land- und Forstwirtschaft unter der Grundsteuer B, wird sich eine Erhöhung der Grundsteuerbelastung ergeben.
Hinweis: Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer müssen nicht bereits zum 1. Januar 2022 aktiv werden. Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung erfolgte am 30. März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung. Es ist vorgesehen, dass die Finanzverwaltungen jeden Grundstückseigentümer/jede Grundstückseigentümerin anschreiben. Diese Anschreiben werden z.B Informationen zur maßgeblichen Steuernummer, Anforderung möglicher weiterer Steuernummern bei der Finanzverwaltung (für die diversen Wohnungen, die bisher im Einheitswert der Land- und Forstwirtschaft enthalten waren) und auch Hinweise auf die erforderlichen Daten haben. In den Ländern sollen
Datenportale zugänglich gemacht werden, auf denen notwendige Informationen erfragen kann. Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen können ab 1. Juli 2022 über die Steuer- Onlineplattform ELSTER eingereicht werden. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31. Oktober 2022.
3. Anmerkungen zur Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft)
3.1 Aktenzeichen/Steuernummer
Erklärungen müssen Sie für jede wirtschaftliche Einheit (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft bzw. Flächen, die land- und forstwirtschaftlich genutzt werden), die sich am 1. Januar 2022 in Ihrem Eigentum befindet, abgeben. Das Aktenzeichen (die Steuernummer) für die wirtschaftliche Einheit finden Sie im aktuell gültigen Bescheid Ihres Finanzamts über den Einheitswert und regelmäßig auch im letzten Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde. Dieses Aktenzeichen benötigen Sie zur Abgabe Ihrer Feststellungserklärung. Außerdem werden weitere Aktenzeichen/Steuernummern bei der Finanzverwaltung angefordert werden müssen (Betriebsleiterwohnung, Altenteilerwohnung, Betriebswohnungen), sofern die Finanzverwaltung nicht von sich aus entsprechende Aktenzeichen/ Steuernummern mitteilt.
Entscheidend dafür, ob ein Wirtschaftsgut (z.B. Grund und Boden, Gebäude(-teile), Betriebsmittel) dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zuzuordnen ist, ist der dem Wirtschaftsgut zukommende Zweck am Bewertungsstichtag 1. Januar 2022. Nicht mehr oder derzeit nicht genutzte land- und forstwirtschaftliche Wirtschaftsgüter sind bis zu einer anderweitigen Zweckbestimmung dem land- und forstwirtschaftlichen
Vermögen zuzurechnen (z.B. leerstehender Rinderstall oder stillgelegte Flächen). Auch eine einzelne land- und forstwirtschaftliche (Teil-)Fläche reicht aus, um einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zu bilden. Erst wenn eine anderweitige Zweckbestimmung eingetreten ist, liegt Grundvermögen vor. Die ertragssteuerliche Beurteilung, z.B. ob es sich um Privat- oder Betriebsvermögen handelt, ist nicht maßgeblich. Zu Wohnzwecken genutzte Gebäude und Gebäudeteile sowie zu anderen außerbetrieblichen Zwecken genutzte Gebäude und Gebäudeteile (zum Beispiel ein gewerblicher Hofladen) werden nicht mehr als land- und forstwirtschaftliches Vermögen bewertet. Sie werden dem
Grundvermögen zugeordnet. Entsprechend sind für diese Gebäude und Gebäudeteile gesonderte Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts einzureichen.
3.2 Zukünftige Bewertung der Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
Die Bewertung erfolgt in einem vereinfachten Ertragswertverfahren. Dafür werden in einem typisierenden Verfahren die erzielbaren Reinerträge für jede Nutzung (landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich, gärtnerisch, weinbaulich usw.) sowie für die Hofstelle ermittelt. Dazu werden die jeweiligen Flächen mit gesetzlich festgeschriebenen Bewertungsfaktoren multipliziert. Diese Bewertungsfaktoren wurden aus den durchschnittlichen Betriebsergebnissen der letzten 10 Jahre des Testbetriebsnetzes für land- und forstwirtschaftliche Betriebe beim Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft abgeleitet.
Zudem gibt es Zuschläge für verstärkte Tierhaltung, für bestimmte Wirtschaftsgebäude und Nebenbetriebe. Die Summe der Reinerträge einschließlich der Zuschläge wird mit dem Faktor 18,6 kapitalisiert. Das Ergebnis ist der Grundsteuerwert. Dieser wird mit der Steuermesszahl von 0,55 Promille multipliziert. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag, der mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert wird,
um die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln.
I
n diesem Zusammenhang sind insbesondere folgende wesentliche Neuerungen zu beachten:
- Es werden die Wertverhältnisse auf den 01. Januar 2022 und nicht mehr die Wertverhältnisse auf den 01. Januar 1964 zugrunde gelegt.
- Alle zu Wohnzwecken genutzten Gebäude und Gebäudeteile, werden künftig als Grundvermögen bewertet. Für diese Teile sind zusätzliche Erklärungen abzugeben. Im zweiten Quartal 2022 sollen hierzu individuelle Schreiben ergehen.
- Gehören zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft mehrere Flurstücke, ist jedes Flurstück in der Erklärung gesondert zu erfassen (mit diversen Angaben zu den ggfs. unterschiedlichen Nutzungen der Flurstücke).
- Flächen, die mit einer Windkraftanlage bebaut sind, gehören nicht mehr zum Grundvermögen, sondern zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, wenn im Umgriff einer Windenergieanlage Flächen einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dienen. Das gilt nicht für Flächen mit Photovoltaikfreiflächenanlagen. Diese bleiben dem Grundvermögen zugeordnet. Darüber wird in der Politikallerdings noch gestritten.
Es ist vorgesehen, dass die Finanzministerien der Länder auf ihren Internetseiten Links zu Geodaten für Zwecke der Grundsteuer veröffentlicht. Dort soll man wichtige Informationen aus dem amtlichen Liegenschaftskataster zu den einzelnen Flurstücken erhalten, um die Abgabe der Steuererklärung zu erleichtern (z.B. Gemarkung/ Gemarkungsnummer, Flurstücksbezeichnung (Flur, Flurstück), amtliche Fläche des Flurstücks, Nutzung gegliedert nach landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen und weiteren Nutzungen und Ertragsmesszahlen).
Fazit:
Insbesondere für die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft ergibt sich erhebliche Mehrarbeit für die Erstellung der Grundbesitzerklärung, schon dadurch, dass jedes Flurstück gesondert erfasst werden muss, aber auch aus der Abgrenzung, welche Grundstücksteile noch zur wirtschaftlichen Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes gehören und welche zukünftig im Grundvermögen zu bewerten sind.