Bereits im Jahr 2003 und dann erneut im Jahr 2017 hatte das Bundesfinanzministerium jeweils ein Schreiben her-ausgegeben, in denen es um die Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen und Anschaffungskosten bei Gebäu-den ging.
Anschaffungs- oder Herstellungskosten können steuerlich nur über die Nutzungsdauer als Abschreibung geltend gemacht werden; Erhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen können dagegen sofort in voller Höhe oder in bestimmten Fällen über fünf Jahre verteilt abgezogen werden.
Nun gibt es ein neues umfangreiches BMF-Schreiben zu diesem Thema, das die beiden erstgenannten Schreiben ersetzt. Es enthält eine Reihe von Beispielen, aber auch Klarstellungen.
Zunächst wird festgehalten, dass Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude regelmäßig Erhaltungsaufwendungen darstellen und sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar sind.
Eine Standardhebung bei Wohngebäuden, die nur über die Abschreibung berücksichtigt werden könnte, liegt nur im Ausnahmefall vor. Ein Wohngebäude soll in der Regel einen mittleren Standard aufweisen, wenn nicht besondere Umstände auf einen sehr einfachen oder sehr anspruchsvollen Standard hindeuten.
Energetische Sanierungen werden wie bisher regelmäßig als Erhaltungsaufwendungen eingestuft.
Hinweis:
Das BMF nimmt nicht explizit Bezug auf die Stellungnahme des IDW zur handelsrechtlichen Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten, obwohl das IDW ausführlich energetische Baumaßnahmen erläutert und diese in bestimmten Fällen aktiviert wissen will, z. B. beim Einbau von Photovoltaikanlagen, wenn eine Einbaupflicht besteht, der produzierte Strom nahezu ausschließlich im betreffenden Gebäude ver-braucht wird oder bei einer deutlichen Minderung des Energiebedarfs oder -verbrauchs um mindestens 30 %. Ob durch das neue BMF-Schreiben über den Maßgeblichkeitsgrundsatz von einer Aktivierung auch in der Handelsbilanz abgesehen werden kann, bleibt abzuwarten. Andernfalls müssten eine Handels- und eine Steu-erbilanz erstellt werden.
Zudem nimmt das BMF ausführlich zum Begriff des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands Stellung. Hierzu gehören nach dem Einkommensteuergesetz Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnah-men, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Auf-wendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Das heißt, sie sind dann nicht sofort abzugsfähig, sondern können nur über die Abschreibung berücksichtigt werden. Auch hierzu gibt es umfangreiche Erläuterungen mit Beispielen.
Hinweis:
Das neue Schreiben ist in allen noch offenen Fällen anzuwenden.
Quelle: BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026, IV C 1 – S 2253/00082/001/064, NWB PAAAK-09012