Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind als Werbungskosten für Gebäude Ab-schreibungen (AfA) zu berücksichtigen. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstel-lungskosten. Eine AfA für Grund und Boden kommt nicht in Betracht.
Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist nach ständiger BFH-Rechtsprechung der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind dabei Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen.
Das FG Köln hat nun entschieden, dass die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes nicht aufgrund des erforderlichen Instandhaltungsaufwands die Abzinsung des zugehörigen Bodenwerts rechtfertigt.
Dies bedeutet im Ergebnis, dass auch bei dem Erwerb eines unter Denkmalschutz stehenden Objekts eine Kaufpreisaufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude für AfA-Zwecke zwingend erfolgen muss und nicht der gesamte Kaufpreis abschreibungsfähig ist.
Im Klageverfahren trug der Steuerpflichtige vor, dass aufgrund des Denkmalschutzes von einer unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen sei. Da das Denkmal dauerhaft erhalten werden müsse, könne das Grundstück nicht wieder freigelegt werden und sei daher dem Verkehr ent-zogen. Ein reiner Bodenwert sei daher weder gegenwärtig noch in der Zukunft erzielbar.
Die Richter des FG Köln waren jedoch der Meinung, dass eine Reduktion des anteiligen Kaufpreises für den Grund und Boden (ggf. bis auf null Euro) nicht bloß aus dem Umstand abgeleitet werden könne, dass das Grundstück mit einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude bebaut ist.
Hinweis:
Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung wurde die Revision zugelassen. Das Verfahren ist aktuell beim BFH anhängig.
Quelle: FG Köln, Urteil vom 13.11.2024 – 2 K 1386/20, BB 2025, S. 815, Revision eingelegt, Az. BFH: IX R 26/24