Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche für eine noch zu errichtende Immobilie unterliegen der Grunderwerbsteuer, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Sie sind dann allerdings nachträglich in einem gesonderten Grunderwerbsteuerbescheid festzusetzen – und nicht schon bei der Besteuerung des ursprünglich vereinbarten Kaufpreises. So lautet der Leitsatz einer kürzlich ergangenen BFH-Entscheidung. Was war geschehen?
Die Steuerpflichtigen kauften ein Grundstück, auf dem Eigentumswohnungen gebaut werden sollten. Der Verkäufer verpflichtete sich als Bauträger zur Errichtung der Gebäude. Erst nach Beginn der Rohbauarbeiten äußerten die Käufer Sonderwünsche, etwa bezüglich der Innentüren, der Materialien für Bodenbeläge und der Vergrößerung der Terrasse. Hierfür sah der Kaufvertrag vor, dass die Käufer Mehrkosten für solch nachträgliche Sonderwünsche zu tragen hatten und dass nur der Verkäufer diese umsetzen durfte. Das Finanzamt hielt die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche für grunderwerbsteuerpflichtig und erließ einen entsprechenden Steuerbescheid.
Der BFH gab dem Finanzamt überwiegend Recht. Nach dem Wortlaut des Gesetzes gehören auch solche Leistungen zur Gegenleistung, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche sind allerdings nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Diesen rechtlichen Zusammenhang sah der BFH im Verfahren darin, dass der Käufer verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen und er diese nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne weiteres selbst ausführen lassen durfte, sondern die Ausführung dem Verkäufer oblag.
Hinweis:
Beim Erwerb eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude können Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer unterliegen. Ob ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft im konkreten Einzelfall besteht oder ob die Leistungen auf einer neuen unabhängig vom ursprünglichen Vertrag abgeschlossenen Vereinbarung beruhen, unterliegt der Vertragsauslegung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls.
Quelle: BFH-Urteil vom 30.10.2024 – II R 15/22, DStRE 2025, S. 493