Gewinne aus der Veräußerung von privaten Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, zählen zu den sonstigen Einkünften.
Werden zeitgleich mit der Übertragung damit zusammenhängende Verbindlichkeiten mit übertragen, dann liegt in der Befreiung von der Verbindlichkeit eine Gegenleistung, somit ein entgeltlicher Vorgang vor. In diesen Fällen ist die Übertragung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufzuteilen.
Dies erfolgt, in dem das Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert des Wirtschaftsguts in einen unentgeltlich und einen entgeltlichen Teil aufgeteilt wird. Der entgeltliche Anteil unterliegt der Einkommensteuer.
Im Streitfall übertrug ein Vater ein bebautes Grundstück auf seine Tochter. Die Übertragung erfolgte gegen Übernahme des Restbestandes des bei Anschaffung aufgenommenen Finanzierungsdarle-hens in Höhe von 115.000 €. Der Verkehrswert im Zeitpunkt der Übertragung betrug 210.000 €. Somit ergibt sich ein entgeltlicher Anteil in Höhe von 54,76 %. (210.000 € = 100 %, 115.000 € = 54,76 %). Die historischen Anschaffungskosten für das bebaute Gebäude betrugen 143.950 €.
Das Finanzamt teilte die Übertragung nach dem obigen Prozentanteil auf und rechnete wie folgt:
Veräußerungserlös 115.000 €
abzüglich anteilige historische
Anschaffungskosten 78.828 €
Wertzuwachs 36.172 €
+ anteilig in Anspruch genommene AfA 6.672 €
– anteilige Vorfälligkeitsentschädigung 2.191 €
Veräußerungsgewinn 40.653 €
Den entgeltlichen Anteil unterwarf das Finanzamt als privaten Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer des Vaters. Der Argumentation des Vaters, dass er weniger als seine ursprünglichen Anschaffungskosten erhalten habe, folgte das Finanzamt nicht.
Ist der Übertragungsvorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufzuteilen, dann stehen dem Entgelt die anteiligen historischen Anschaffungskosten gegenüber und somit liegt ein steuerpflichtiger Wertzuwachs vor. Diese Auffassung des Finanzamts wurde nun vom BFH bestätigt.
Hinweis:
Auch hinter einem auf den ersten Blick entstandenen Verlust kann sich ein steuerpflichtiger Gewinn verstecken. Es kommt auf die Berechnungsmethode an.
Quelle: BFH-Urteil vom 11.03.2025 – IX R 17/24, BeckRS 2025, 11424